上周末，央行宣布下調存款準備金率0.5個百分點，預計將釋放4000億元流動性。潘石屹、任志強等均回應稱“好消息”，“遲了，但還是來了”。千里投資顧問有限公司董事長廖炳光在接受羊城晚報記者采訪時指出：“即使是信貸政策轉向，4000億元的利好也基本上與房企無關。”此間，農業銀行發布的戰略研究報告認為，實施房地產差別化調控政策為時尚早，尤其是具有風向標意義的限貸、限購等調控政策不會動搖。由于房企債務在今年第二季度集中到期，安信證券研究中心認為，二季度，將是房企資金鏈最危險的時期。

4000億：或暫時與地產無關

    存款準備金率下調，令長期受壓的地產商，又一次產生了政策或會松動的期望。華南板塊某樓盤營銷總監對記者表示，本周，廣州多個樓盤將會借存款準備金率下調的消息來促銷。然而，指望調控松綁的希望或許只是開發商的一廂情愿。多數發析人士指出，4000億元的流動性主要為實體經濟而來，特別是一些中小企業。本月21日，國土部土地利用管理司副司長竇敬麗在新聞發布會上明確表示：“要堅持房地產調控政策方向不改變、態度不動搖、力度不放松。”在一定程度上代表了中央政府部門對調控政策的取向。

庫存：懸在房企頭上的利劍

    Wind數據顯示，截至本周，已披露2011年年報的27家上市房企庫存總量達141.14億元，同比2010年64.98億元的存貨總量增長了117%。依照2011年房地產市場狀況及上市房企銷售目標的完成情況，蘭德咨詢推算，到2011年年底，預計全部上市房企的存貨總量可能會超過1.4萬億元。按照上市房企市場占有率超過25%來推算，全行業的存貨總量極有可能已超過5萬億元。就廣州市場而言，截至本月21日，陽光[最新消息 價格 戶型 點評]家緣數據顯示，全市可售住宅商品房60276套，未售達109043套。存貨量快速增加成為突出問題，大多數企業紛紛降低開工面積計劃、降低銷售目標增長率，連一向強調高周轉的萬科[簡介 最新動態]，銷售速度也被迫下降。

資金：二季度成最危險時刻

    國泰君安等分析機構監測的數據顯示，房地產企業迫切需要償還的銀行貸款、信托、私募、民間借貸和海外發行債等債務，合計超過萬億元的規模，通過這些渠道進行的融資基本都要支付高額的利息，首個信托兌付高峰將出現在今年3月份。而從短期償債能力來看，部分房企的短期償債能力已弱于2008年。在房地產現金流入方面，主要是看銷售回款。安信證券報告指出，按照房地產市場的銷售情況預測，房地產投資將繼續在2012年下滑，假設新開工面積的增速為-20%，房地產銷售增速為0，那么房地產行業庫存將在2012年上半年達到高峰。

（海西地產投資網  馬彥凱輯）