隨著樓市調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入下行通道。為了吸引買(mǎi)家，除了常規(guī)的降價(jià)促銷(xiāo)外，開(kāi)發(fā)商還在首付款上“下功夫”。日前，深圳出現(xiàn)“一成首付”，即買(mǎi)家只需出一成首期款，其余兩成由開(kāi)發(fā)商墊付的方式。而記者也了解到，廣州也有少數(shù)樓盤(pán)有類(lèi)似做法。銀行人士和地產(chǎn)專(zhuān)家表示，開(kāi)發(fā)商替買(mǎi)家墊付首付，在樓市價(jià)格下降的“熊市”中，銀行以及買(mǎi)賣(mài)雙方的風(fēng)險(xiǎn)都不可小覷。

深圳有樓盤(pán)促銷(xiāo)只需“一成首付”

    據(jù)悉，在全國(guó)樓價(jià)拉開(kāi)下降序幕的同時(shí)，深圳作為一線城市，樓價(jià)自然率先“被開(kāi)刀”。日前，深圳有樓盤(pán)為了吸引買(mǎi)家買(mǎi)樓，開(kāi)發(fā)商出了狠招，即買(mǎi)樓只需一成首付，著實(shí)解決了一些買(mǎi)家的燃眉之急。做出以上促銷(xiāo)的樓盤(pán)是位于羅湖的港澳8號(hào)，該樓盤(pán)目前推出了三種優(yōu)惠措施：若交付三成首付，享受總價(jià)8.7折優(yōu)惠；若選擇“一成首付”，則享受開(kāi)發(fā)商墊付兩成，其中一成免費(fèi)的優(yōu)惠，實(shí)際相當(dāng)于打了8.8折，而另一成則需購(gòu)房者在年內(nèi)分三次無(wú)息還清即可；若一次性付清，可打8.5折。據(jù)了解，深圳其實(shí)還有好幾個(gè)樓盤(pán)在施行“墊首付”的措施，這種現(xiàn)象多年來(lái)未曾出現(xiàn)過(guò)。

    據(jù)港澳8號(hào)售樓處工作人員介紹，第二種做法最受買(mǎi)家歡迎。她舉例，一套40平方米的一房單位，原價(jià)約在120萬(wàn)元。公司先給9.8折的優(yōu)惠，再返還一成，相當(dāng)于實(shí)際打了8.8折。價(jià)格降為約105萬(wàn)元。但購(gòu)房者首付僅需12萬(wàn)元。折后價(jià)格約在25000元/平方米。同時(shí)公司奉送了3000元/平方米的精裝修，很劃算。

廣州數(shù)個(gè)樓盤(pán)為買(mǎi)家墊余款

    據(jù)了解，為買(mǎi)家墊付首付的做法在廣州早幾年前曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)，現(xiàn)在幾乎無(wú)跡可尋。但據(jù)記者多方了解，位于海珠區(qū)某樓盤(pán)目前在消化尾貨，特意推出了“首付三成，其余三成由開(kāi)發(fā)商墊付，分5年還清”的方案吸引二次置業(yè)者。

    不過(guò)，廣州有數(shù)個(gè)樓盤(pán)直接“跳”過(guò)銀行，可以為買(mǎi)家墊付余款。位于花都區(qū)花山鎮(zhèn)的某樓盤(pán)目前在售的單位有兩至四房，均價(jià)6800元/平方米帶裝修。銷(xiāo)售人員告訴記者，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在可以為買(mǎi)家墊付余款，也就是說(shuō)，無(wú)論是第幾次置業(yè)，買(mǎi)家只需要付三成首付，其余七成余款免息三年還清即可。以一套72平方米的兩房單位計(jì)算，總價(jià)50萬(wàn)，買(mǎi)家只需先出三成，即15萬(wàn)，其余35萬(wàn)分3年還清給開(kāi)發(fā)商即可，平均每月的還款額1萬(wàn)元左右。

    此外，增城御溪谷在售的350平方米~510平方米的別墅，開(kāi)發(fā)商也提供類(lèi)似的墊付做法。即買(mǎi)家只需要付四成首付，其余六成按照3年免息分期付清。樓盤(pán)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這種墊付余款的做法得到了市場(chǎng)強(qiáng)烈反響。“因?yàn)槟苜I(mǎi)得起別墅的買(mǎi)家肯定不是首次或者二次置業(yè)人群，起碼都是擁有兩三套房的成功人士，而這些人想要再置業(yè)，按照現(xiàn)在的銀行貸款政策很難獲批房貸。這些人的特點(diǎn)是資金實(shí)力強(qiáng)，但需要周轉(zhuǎn)期。所以我們提供的這種分期付款的做法正好適合他們。”該負(fù)責(zé)人還表示，自從實(shí)行該新方法后，成交量比之前增長(zhǎng)了六成多。

深圳規(guī)土委：實(shí)為“變相降價(jià)”但“降價(jià)是好事”

    深圳羅湖區(qū)一樓盤(pán)港澳8號(hào)推出“一成首付”措施，引發(fā)關(guān)于開(kāi)發(fā)商是否違規(guī)的討論。近幾日，該樓盤(pán)迎來(lái)深圳市規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)(下稱(chēng)“深圳規(guī)土委”)的調(diào)查，最終，深圳規(guī)土委認(rèn)定該開(kāi)發(fā)商并非“一成首付”，而是“變相降價(jià)”以贏得購(gòu)房者，沒(méi)有違反現(xiàn)行政策。深圳規(guī)土委的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以銀行實(shí)收為準(zhǔn)，購(gòu)房者首付仍需交三成購(gòu)房款，其中開(kāi)發(fā)商會(huì)贈(zèng)送相當(dāng)于一成首付的“家電款”。據(jù)港豐地產(chǎn)某負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)郯?號(hào)雖然在宣傳用語(yǔ)上出現(xiàn)了“一成首付”字樣，但購(gòu)房者在購(gòu)房實(shí)際支付時(shí)，仍要交三成購(gòu)房款，而三天后公司會(huì)贈(zèng)送購(gòu)房者“家電款”，而這筆贈(zèng)送的錢(qián)就相當(dāng)于一成購(gòu)房款，10萬(wàn)~20萬(wàn)元不等。在剩下的兩成中，港澳8號(hào)僅承擔(dān)其中一成購(gòu)房款一年的利息。另外，如果購(gòu)房者有貸款需求，港澳8號(hào)會(huì)幫助聯(lián)系，但港澳8號(hào)絕沒(méi)有幫客戶(hù)墊付兩成首付的情況。

    據(jù)了解，深圳規(guī)土委官員最后的表態(tài)是“價(jià)格降下來(lái)是好事”。業(yè)內(nèi)猜測(cè)，這或?yàn)槠渌_(kāi)發(fā)商后市操作打開(kāi)“空間”。但港豐能幫客戶(hù)墊錢(qián)，并持有相當(dāng)物業(yè)，說(shuō)明手頭不缺錢(qián)。但對(duì)于市場(chǎng)中大部分開(kāi)發(fā)商，是否有這樣的資金實(shí)力，尚存疑。

銀行：開(kāi)發(fā)商打了“擦邊球”容易造成赤貸危機(jī)

    廣州某銀行有關(guān)人士表示，根據(jù)現(xiàn)在的規(guī)定，首套房首付比例不低于三成，二套房不低于六成，這是要嚴(yán)格審查的。如果開(kāi)發(fā)商墊付了首付款，再由購(gòu)房者分期支付，實(shí)際上是打了個(gè)“擦邊球”，但是給銀行卻帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，“因?yàn)閴|付的錢(qián)終究還是要購(gòu)房者還，在還貸的前幾年，買(mǎi)家除了要還銀行的貸款及利息，還要還開(kāi)發(fā)商的首付余款，每月的還款數(shù)額會(huì)非常高。此外，很多炒房者會(huì)同時(shí)投機(jī)多套房源，如果未來(lái)房?jī)r(jià)變化達(dá)不到他們的預(yù)期，很容易引發(fā)拋售潮，以至于出現(xiàn)斷供，這樣一來(lái)容易造成赤貸危機(jī)”。

    該人士還指出，開(kāi)發(fā)商畢竟不是銀行金融機(jī)構(gòu)，對(duì)于房貸的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不如銀行那么強(qiáng)，很容易讓一些貸款資格不夠的買(mǎi)家進(jìn)入買(mǎi)房流通領(lǐng)域，為以后還貸危機(jī)埋下隱患。而對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方“跳過(guò)”銀行，開(kāi)發(fā)商為買(mǎi)家墊付余款的做法，廣州某股份制銀行銀行部主管張先生卻認(rèn)為，這種做法對(duì)銀行幾乎沒(méi)有什么影響，最大的影響在于買(mǎi)家和開(kāi)發(fā)商，要看雙方合同如何簽署，考驗(yàn)的是買(mǎi)家的付款能力以及開(kāi)發(fā)商的催款能力。

專(zhuān)家：采取此方式的樓盤(pán)不多消費(fèi)者應(yīng)量力而為

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商這樣做的目的是短期內(nèi)增加銷(xiāo)售，盡快回籠資金以解緊張的資金壓力，至于購(gòu)房者是否有償還能力并不在考慮之列，可以說(shuō)這是一種不負(fù)責(zé)任的行為，也是冒險(xiǎn)的行為。所以，面對(duì)看似不錯(cuò)的“餡餅”，消費(fèi)者還是應(yīng)理性對(duì)待，量力而為，否則“餡餅”有可能變成“陷阱”。合富置業(yè)市場(chǎng)部首席分析師龍斌表示，無(wú)論是墊付首期還是余款，采取這種方式的樓盤(pán)不多，故對(duì)市場(chǎng)的影響有限。

    滿(mǎn)堂紅戰(zhàn)略管理部高級(jí)主任沈銳培認(rèn)為，這是開(kāi)發(fā)商通過(guò)降低入市門(mén)檻吸引購(gòu)房者的營(yíng)銷(xiāo)手法，房?jī)r(jià)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)下降，只是開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供了一些無(wú)息短期借款。看似購(gòu)房者可以低首付購(gòu)房，實(shí)際是大大增加了購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槎唐趦?nèi)籌集首付款對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并非易事，如果到期未能補(bǔ)齊就會(huì)產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的還是購(gòu)房者。不過(guò)，中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，墊付的做法不僅對(duì)買(mǎi)家有風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商也同樣承擔(dān)“買(mǎi)家走佬”的風(fēng)險(xiǎn)，“樓市未來(lái)不穩(wěn)定的因素太多 ，一旦樓價(jià)出現(xiàn)大幅度下跌，買(mǎi)家欠的余款可能斷供，最終開(kāi)發(fā)商也會(huì)成為受害的一方”。

(海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯)