隨著樓市調控的深入，房地產市場已經開始進入下行通道。為了吸引買家，除了常規的降價促銷外，開發商還在首付款上“下功夫”。日前，深圳出現“一成首付”，即買家只需出一成首期款，其余兩成由開發商墊付的方式。而記者也了解到，廣州也有少數樓盤有類似做法。銀行人士和地產專家表示，開發商替買家墊付首付，在樓市價格下降的“熊市”中，銀行以及買賣雙方的風險都不可小覷。

深圳有樓盤促銷只需“一成首付”

    據悉，在全國樓價拉開下降序幕的同時，深圳作為一線城市，樓價自然率先“被開刀”。日前，深圳有樓盤為了吸引買家買樓，開發商出了狠招，即買樓只需一成首付，著實解決了一些買家的燃眉之急。做出以上促銷的樓盤是位于羅湖的港澳8號，該樓盤目前推出了三種優惠措施：若交付三成首付，享受總價8.7折優惠；若選擇“一成首付”，則享受開發商墊付兩成，其中一成免費的優惠，實際相當于打了8.8折，而另一成則需購房者在年內分三次無息還清即可；若一次性付清，可打8.5折。據了解，深圳其實還有好幾個樓盤在施行“墊首付”的措施，這種現象多年來未曾出現過。

    據港澳8號售樓處工作人員介紹，第二種做法最受買家歡迎。她舉例，一套40平方米的一房單位，原價約在120萬元。公司先給9.8折的優惠，再返還一成，相當于實際打了8.8折。價格降為約105萬元。但購房者首付僅需12萬元。折后價格約在25000元/平方米。同時公司奉送了3000元/平方米的精裝修，很劃算。

廣州數個樓盤為買家墊余款

    據了解，為買家墊付首付的做法在廣州早幾年前曾經出現過，現在幾乎無跡可尋。但據記者多方了解，位于海珠區某樓盤目前在消化尾貨，特意推出了“首付三成，其余三成由開發商墊付，分5年還清”的方案吸引二次置業者。

    不過，廣州有數個樓盤直接“跳”過銀行，可以為買家墊付余款。位于花都區花山鎮的某樓盤目前在售的單位有兩至四房，均價6800元/平方米帶裝修。銷售人員告訴記者，開發商現在可以為買家墊付余款，也就是說，無論是第幾次置業，買家只需要付三成首付，其余七成余款免息三年還清即可。以一套72平方米的兩房單位計算，總價50萬，買家只需先出三成，即15萬，其余35萬分3年還清給開發商即可，平均每月的還款額1萬元左右。

    此外，增城御溪谷在售的350平方米~510平方米的別墅，開發商也提供類似的墊付做法。即買家只需要付四成首付，其余六成按照3年免息分期付清。樓盤有關負責人告訴記者，這種墊付余款的做法得到了市場強烈反響。“因為能買得起別墅的買家肯定不是首次或者二次置業人群，起碼都是擁有兩三套房的成功人士，而這些人想要再置業，按照現在的銀行貸款政策很難獲批房貸。這些人的特點是資金實力強，但需要周轉期。所以我們提供的這種分期付款的做法正好適合他們。”該負責人還表示，自從實行該新方法后，成交量比之前增長了六成多。

深圳規土委：實為“變相降價”但“降價是好事”

    深圳羅湖區一樓盤港澳8號推出“一成首付”措施，引發關于開發商是否違規的討論。近幾日，該樓盤迎來深圳市規劃和國土委員會(下稱“深圳規土委”)的調查，最終，深圳規土委認定該開發商并非“一成首付”，而是“變相降價”以贏得購房者，沒有違反現行政策。深圳規土委的認定標準以銀行實收為準，購房者首付仍需交三成購房款，其中開發商會贈送相當于一成首付的“家電款”。據港豐地產某負責人解釋，港澳8號雖然在宣傳用語上出現了“一成首付”字樣，但購房者在購房實際支付時，仍要交三成購房款，而三天后公司會贈送購房者“家電款”，而這筆贈送的錢就相當于一成購房款，10萬~20萬元不等。在剩下的兩成中，港澳8號僅承擔其中一成購房款一年的利息。另外，如果購房者有貸款需求，港澳8號會幫助聯系，但港澳8號絕沒有幫客戶墊付兩成首付的情況。

    據了解，深圳規土委官員最后的表態是“價格降下來是好事”。業內猜測，這或為其他開發商后市操作打開“空間”。但港豐能幫客戶墊錢，并持有相當物業，說明手頭不缺錢。但對于市場中大部分開發商，是否有這樣的資金實力，尚存疑。

銀行：開發商打了“擦邊球”容易造成赤貸危機

    廣州某銀行有關人士表示，根據現在的規定，首套房首付比例不低于三成，二套房不低于六成，這是要嚴格審查的。如果開發商墊付了首付款，再由購房者分期支付，實際上是打了個“擦邊球”，但是給銀行卻帶來一定的風險，“因為墊付的錢終究還是要購房者還，在還貸的前幾年，買家除了要還銀行的貸款及利息，還要還開發商的首付余款，每月的還款數額會非常高。此外，很多炒房者會同時投機多套房源，如果未來房價變化達不到他們的預期，很容易引發拋售潮，以至于出現斷供，這樣一來容易造成赤貸危機”。

    該人士還指出，開發商畢竟不是銀行金融機構，對于房貸的風險意識不如銀行那么強，很容易讓一些貸款資格不夠的買家進入買房流通領域，為以后還貸危機埋下隱患。而對于買賣雙方“跳過”銀行，開發商為買家墊付余款的做法，廣州某股份制銀行銀行部主管張先生卻認為，這種做法對銀行幾乎沒有什么影響，最大的影響在于買家和開發商，要看雙方合同如何簽署，考驗的是買家的付款能力以及開發商的催款能力。

專家：采取此方式的樓盤不多消費者應量力而為

    業內人士認為，開發商這樣做的目的是短期內增加銷售，盡快回籠資金以解緊張的資金壓力，至于購房者是否有償還能力并不在考慮之列，可以說這是一種不負責任的行為，也是冒險的行為。所以，面對看似不錯的“餡餅”，消費者還是應理性對待，量力而為，否則“餡餅”有可能變成“陷阱”。合富置業市場部首席分析師龍斌表示，無論是墊付首期還是余款，采取這種方式的樓盤不多，故對市場的影響有限。

    滿堂紅戰略管理部高級主任沈銳培認為，這是開發商通過降低入市門檻吸引購房者的營銷手法，房價并沒有實質下降，只是開發商為購房者提供了一些無息短期借款。看似購房者可以低首付購房，實際是大大增加了購房者的風險。因為短期內籌集首付款對于大部分購房者來說并非易事，如果到期未能補齊就會產生違約風險，最后損失的還是購房者。不過，中原地產項目總經理黃韜表示，墊付的做法不僅對買家有風險，開發商也同樣承擔“買家走佬”的風險，“樓市未來不穩定的因素太多 ，一旦樓價出現大幅度下跌，買家欠的余款可能斷供，最終開發商也會成為受害的一方”。

(海西地產投資網  馬彥凱輯)