“房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調控不能放松。”3月14日，國務院總理溫家寶關于房價的表態一出，股市應聲而跌，午后地產股沖高受阻，房地產板塊大跌4.59%，萬科、保利、招商地產等大盤股午后盤中跳水，分別下跌2.7%、3%、 4.08%；榮安地產、合肥城建等下跌均在9%以上。同日據新華社報道，溫家寶在回答中外記者提問時稱，合理房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。北京中原地產市場總監張大偉分析稱，從2010至今，“房價合理回歸”的表述曾多次出現在政府工作報告中。依此標準，國內絕大部分城市房價遠未回歸合理。中原地產等機構人士對本報指出，房價在目前的基礎上再下跌10%-20%，才可能是一個合理的水平。中國人民大學經濟學院副院長劉元春援引該院所做房地產市場預測報告稱，全年房價調整幅度會低于25%。
高企的房價收入比
“房價收入比”，指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，用于考察居民的購房能力。某業內人士向本報介紹， 2009年新建商品住宅價格大漲25%，房價收入比立即躥升至8.03；而發達國家房價收入比一般維持在3-6之間。其后隨著房地產宏觀調控政策日趨嚴厲，多個城市房價收入比出現下跌，但絕大部分城市房價依然遠超合理價位。
以北京為例。目前北京郊區為主的普通商品房成交均價為1.8萬元每平方米，平均單套成交面積在100平米左右，總價約180萬；而據北京統計局數據顯示，2011全年城鎮居民人均可支配收入達到32903元，以三人戶家庭計算，年收入在12萬元左右。“這意味著，房價收入比達到了15以上”。北京中原地產市場總監張大偉稱，考慮到國內的實際情況，比如購房者對居住支出容忍度非常高，國內土地最高使用年限為70年，以及目前首套房7.05%偏高的貸款利率（歐洲等在1%左右），一線城市合理的房價收入比應該在12左右。
在此基礎上，張大偉認為，如果采取房價下降10%-20%，居民收入增加10%-20%，這樣也可以實現房價收入比的合理回歸。衡量房價回歸合理，除了房價收入比外，世聯地產董事長陳勁松對本報稱，房價/租金回報正常化也是一個指標，就是使得租金回報趕得上通貨膨脹或者是略低一點。“如果用這個指標看，中國目前一線城市房價普遍不合理，尤其是豪宅更不合理。因此價格下跌要有一個很痛苦的過程。”陳說。
銀行讓利
中原地產華北區總經理李文杰反問，現在高層提出房價回歸合理，有沒有同時說房貸利率要回歸合理？要不購房人不是又將房價下降的錢又都給了銀行？對此有業內人士直陳，開發商和銀行都從房地產市場里獲得了相對多的利益，其對以行政手段為特征的限購等，難免會有一定抵觸，故會有呼吁放松限購調控，增加房地產信貸業務的動機。從去年來看，部分銀行首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍或1.05倍，首套房的購房成本也大大增加樓市調控帶來的降價利好，反而成為銀行的利潤。
“這或許也是在2011年銀行行業利潤創歷史新高的主要原因之一。”上述業內人士說。“2012年房貸政策應該針對首套房剛需有更加定向的優惠。”張大偉支持銀行貸款向首套房傾斜：否則即使開發商降價了，房貸利率上升，購房者反而要承擔更多成本。同樣是在兩會期間，央行副行長劉士余透露，今年銀行業要確保首套房實行差別化利率優惠；守信企業開發的普通商品房資金貸款將給予開閘。
另一方面，張大偉說，房價的跌幅，也將會綜合考慮到銀行等各種利益主體的承受力。張指出，雖然銀監會領導多次表態，房價下降50%對銀行影響不大，說明房價有較大下降空間。但需要注意的是，占比較高的開發貸（多以土地和在建工程做抵押，關聯地方和銀行兩者的利益）風險比較大。“故房價跌幅也許不會很大。房價繼續下調20%以內應該是各方相對能夠承受的合理范圍”。
房企高利潤終結
地方和銀行很糾結，但開發商們似乎早已洞悉前路，行動越來越果斷。進入3月，保利地產、招商地產、中海外、龍湖、華潤等開發商在各個城市發起了新一輪降價促銷。記者調查發現，去年以來，領銜降價的開發商多為中海外、保利地產、華潤置地、招商地產、綠地集團、越秀地產等央企和地方國企，個別項目的降價幅度超過2008年。
以招商地產為例，去年以來的資產周轉率明顯提速，各個樓盤降幅明顯。陳勁松說，高周轉必然會以犧牲利潤率作為代價。3月13日，萬科年報顯示，2011年萬科的結算凈利率為15.01%，較2010年微降0.51個百分點。萬科董秘譚華杰表示，預計今年公司凈利潤率還將下降。
廣州一家大型房企高管對本報記者透露，公司有個別項目僅以成本價銷售，但用其它項目的利潤來平滑這些項目的微利和可能帶來的虧損。中國房地產學會秘書長顧云昌近期稱，房地產行業利潤遠遠高于社會的平均水平。申銀萬國近期報告直陳，過去依靠房價上漲帶來的行業高利潤時代將逐漸終結，預計2012年房地產行業的毛利率將降至20%左右。
（海西地產投資網 馬彥凱輯）
