根據(jù)近期出爐的2011年年報(bào)，萬科企業(yè)股份有限公司銷售額1215億元，中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司銷售額723億元；萬科的凈利潤96.2億元，中海124.7億元。在經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控之后，中國地產(chǎn)業(yè)的兩大巨頭都交出了依舊靚麗的成績單。年報(bào)顯示，在規(guī)模上，再次過千億元的萬科仍占據(jù)著優(yōu)勢地位，中海與其的差距則進(jìn)一步縮小。在凈利潤指標(biāo)上，中海連續(xù)兩年過百億元，再次超越萬科。

　　論規(guī)模，萬科仍是中國房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大，但自2008年，中海年度凈利潤超越萬科以來，連續(xù)4年，中海地產(chǎn)的效益一直保持行業(yè)第一。萬科是規(guī)模老大，中海則是利潤老大。就綜合實(shí)力而言，兩者在伯仲之間。萬科與中海是中國房地產(chǎn)市場的兩家標(biāo)桿性房企。2008年，中海的利潤首超萬科，而且萬科遭遇金融風(fēng)暴首次出現(xiàn)利潤下滑，是時(shí)，萬科總裁郁亮在股東大會上表示：“萬科真正的對手是中海，與我們旗鼓相當(dāng)?shù)氖冀K是中海！”在2011年萬科股東大會上，郁亮再次表示“中海盈利水平確實(shí)在同行中傲視群雄”，“有了中海作為榜樣，萬科未來還可以創(chuàng)造出更優(yōu)秀的業(yè)績，并會認(rèn)真研究和學(xué)習(xí)中海。”

成本控制兩條迥異之路

　　年報(bào)顯示，2011年，中海的凈利潤再次一騎絕塵，達(dá)到124.7億元，剔除物業(yè)估值收益，中海地產(chǎn)實(shí)體凈利潤仍達(dá)108.1億元，高出萬科96.2億元的12.4%，高出恒 大地產(chǎn)(凈利潤117.8億元，剔除物業(yè)估值收益后的實(shí)體凈利潤為86.1億元)的25.6%。在規(guī)模優(yōu)勢方面，恒 大來勢生猛，未上市的萬達(dá)據(jù)稱銷售額也達(dá)到900多億元，萬科的規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢正面臨沖擊。近幾年，中海地產(chǎn)的毛利率保持在40%左右，處于行業(yè)領(lǐng)先水平，但與萬科、保利等企業(yè)相差不大。郁亮在萬科股東大會曾表示：“盡管大家毛利率差不多，但中海的費(fèi)用水平較出色。”

　　數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)的年銷售規(guī)模已達(dá)到723億元，與萬科一樣，中海注重規(guī)模效益，通過快速周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)較高利潤。而高毛利企業(yè)的代表，則是規(guī)模并不顯著的企業(yè)，2011年，雅居樂的毛利率為54%，華僑城的毛利率為63%。

　　對比萬科中海的年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)較高盈利的關(guān)鍵因素之一，源于其所有開發(fā)環(huán)節(jié)全價(jià)值鏈的精益生產(chǎn)水平。

　　營業(yè)成本/營業(yè)收入指標(biāo)可以清晰透視這一點(diǎn)。該項(xiàng)營業(yè)成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地產(chǎn)該比值為57.4%，萬科為60.2%，兩者相差2.8%。這意味著，萬科實(shí)現(xiàn)100億元的收入，將較中海多支付2.8億元的成本，以萬科2011年?duì)I業(yè)收入計(jì)，則多出約20億元。2011年，保利的該比值達(dá)到62.8%，恒 大的為66.7%。中海在此的優(yōu)勢源自于其歷史沉淀。作為靠建筑起家、發(fā)源于中國香港的中海，中海對建筑開發(fā)各環(huán)節(jié)了如指掌，工科中海一直是其產(chǎn)品質(zhì)量的口碑。這種優(yōu)勢甚至讓萬科嫉妒。2002年萬科發(fā)起的“海盜計(jì)劃”就是專門針對中海的工程人才的大規(guī)模挖角行動(dòng)。

　　在成本控制上，萬科和中海走上了兩條迥異的路。

　　據(jù)了解，作為央企，中海地產(chǎn)對成本控制錙銖必較，并以一系列制度嚴(yán)格管控，在確保質(zhì)量的前提下，在設(shè)計(jì)階段即導(dǎo)入對應(yīng)性成本理念，實(shí)施開發(fā)階段的成本策劃，建立成本控制目標(biāo)，并落實(shí)到集中采購、施工管理、工期管理，定期對各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行全面評估與檢討，并落實(shí)到部門，對成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施，將開發(fā)環(huán)節(jié)全價(jià)值鏈控制在自己手上。而萬科采取的則是雇主與分包商的模式，開發(fā)環(huán)節(jié)的眾多合作伙伴皆分蝕其利潤。在運(yùn)作效率上，中海亦高出一籌，中海地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)員工為2400多人，而萬科則達(dá)到5600多人，人均效益遜于中海。事實(shí)上，相比其他企業(yè)而言，萬科已屬高效，如保利的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的員工達(dá)到6800多人。

費(fèi)用控制與融資優(yōu)勢

　　在房地產(chǎn)行業(yè)高利潤時(shí)代，沒有哪一家企業(yè)對費(fèi)用管控達(dá)到中海地產(chǎn)那種嚴(yán)格苛求的程度。房地產(chǎn)行業(yè)人士戲稱這是中海干建筑出身使然，建筑行業(yè)微薄的利潤打造了中海對費(fèi)用的嚴(yán)格管控。時(shí)代周報(bào)記者走訪過中海總部，依然在上世紀(jì)90年代的自建寫字樓內(nèi)，而同等規(guī)模的企業(yè)，都早入駐高檔寫字樓，萬科在深圳東海岸的一棟完全自用辦公樓就花掉數(shù)十億。

　　以銷售費(fèi)用控制為例，中海的銷售費(fèi)用幾乎是全行業(yè)最低的。2011年，中海銷售費(fèi)用/銷售額僅為0.76%，萬科則為2.1%，幾乎是中海地產(chǎn)的3倍，中海全年的銷售費(fèi)用為5.5億元，而萬科的則為25.6億元，僅銷售費(fèi)用支出，萬科就高出中海地產(chǎn)約20億元。事實(shí)上，萬科的銷售費(fèi)用控制已屬優(yōu)秀，房地產(chǎn)行業(yè)銷售費(fèi)用/銷售額大都在3%-5%區(qū)間，幾個(gè)點(diǎn)，對于中海、萬科這種規(guī)模企業(yè)，就是數(shù)十億元的利潤。

　　同樣，管理費(fèi)用的控制，萬科相比中海亦顯得有些鋪張。2011年管理費(fèi)用/銷售額，中海的比值為1.4%，萬科則為2.1%，僅此一項(xiàng)，2011年萬科的管理費(fèi)較中海多支出15.6億元。

　　中海還具有一項(xiàng)中資房企所不具備的融資優(yōu)勢。作為在香港上市20年的公司，作為第一只中資房企恒指成份股，中海2005年即獲得穆迪和標(biāo)普同期給予投資評級的中資房企，因而，中海在香港發(fā)債、銀團(tuán)貸款方面都享有很低的利率。在房地產(chǎn)行業(yè)普遍融資困難的情勢下，今年2月，中海在香港發(fā)行7.5億美元的5年期債券，利率為4.875%，利率與香港老牌房企恒基兆業(yè)同期發(fā)債的利率相當(dāng)。而萬科自2007年之后，在國內(nèi)市場的股權(quán)、債券融資均無法通過，今年3月初，萬科向深國投申請30億元的信托借款，利率已超過10%。同樣在香港上市的恒 大，因?yàn)樯鲜信c發(fā)展歷史較短，2010年1月發(fā)債7.5億美元5年期債券，利率達(dá)13%，碧桂園近3年香港發(fā)債約43億港元，利率達(dá)到9.24%。僅融資成本一項(xiàng)，中海將較其他國內(nèi)企業(yè)節(jié)省逾十億元的財(cái)務(wù)成本。  

順勢發(fā)展與逆周期操作

　　萬科與中海都是借勢于過去中國房地產(chǎn)房業(yè)的黃金十年而獲得高速發(fā)展。中海一直堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，凈借貸比長期控制在40%以下。同樣，近幾年，萬科也保持極為審慎的財(cái)務(wù)控制。2011年，萬科的凈借貸比甚至低于中海。2011年末，萬科的土地儲備3500多萬平方米，規(guī)模低于萬科的保利的土地儲備亦達(dá)到約3800萬平方米。

　　在拿地上，萬科和中海走上了兩條不同的路。

　　萬科年報(bào)顯示，2011年新增開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量為52個(gè)，萬科占100%權(quán)益的項(xiàng)目僅有14個(gè)，其他38個(gè)項(xiàng)目是與其他房企共同開發(fā)，占項(xiàng)目總數(shù)量的73%。而2010年萬科合作開發(fā)項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)量的比例則為55%。意味著萬科在去年的合作開發(fā)項(xiàng)目比重繼續(xù)上升。這種合作開發(fā)模式在萬科過冬的2012年被再次寄予厚望。萬科董秘譚華杰稱，合作開發(fā)首先可以使公司的經(jīng)營范圍拓展到更多的細(xì)分市場，減少個(gè)別市場未來變化的不確定性，有效分散風(fēng)險(xiǎn)。

　　通過資源整合擴(kuò)大規(guī)模一直是萬科的強(qiáng)項(xiàng)，這一輪調(diào)整中，萬科能否繼續(xù)，有待觀望。有業(yè)內(nèi)人士指出，由于萬科合作開發(fā)項(xiàng)目相當(dāng)?shù)亩啵?011年，其實(shí)際權(quán)益銷售可能未超過1000億元。

　　規(guī)模上萬科依靠大量合作開發(fā)而繼續(xù)保持領(lǐng)先，而在經(jīng)營效益上則差強(qiáng)人意。年報(bào)顯示，中海2011年的營收只有萬科的55%，凈利潤卻超出萬科數(shù)十億元。與萬科一直保持的快速擴(kuò)張不同，中海被業(yè)界公認(rèn)，是慣于逆周期操作的高手，在低潮時(shí)買地，高潮賣房子。事實(shí)上，中海正是在2008年全球金融危機(jī)之際，在房地產(chǎn)行業(yè)劇烈下行的階段，中海實(shí)現(xiàn)了彎道超車，利潤超越了萬科，并一直保持至今。

　　中海只是謹(jǐn)慎地與九龍倉、世茂等為數(shù)不多的幾家企業(yè)合作。中海的機(jī)制不如萬科靈活，而在市場整合方面，中海但凡出手，必是大手筆。最典型的例子是，在2008年，市場傳聞中海欲收購綠城，也正是在2008年，中海地產(chǎn)洽購一家以房地產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的上市公司(后更名為“中國海外宏洋”)，并于2010年完成并購，一次性獲得230萬平方米的土地儲備及相關(guān)物業(yè)，當(dāng)年中海宏洋即實(shí)現(xiàn)10億港元的凈利潤，2011年的利潤更是超過18億港元，兩年間迅速進(jìn)軍十個(gè)城市，成為中海地產(chǎn)進(jìn)軍三、四線城市的平臺。

　　事實(shí)上，近兩年的弱市之下，萬科擴(kuò)張的動(dòng)力有所減退，2011年末，萬科的土地儲備約3500萬平方米，與中海地產(chǎn)的土地儲備相當(dāng)，萬科2012年計(jì)劃新開工期面積1300萬平方米，較2011年有所減少。而恒 大的2012年度新開工將達(dá)到約2400萬平方米。在當(dāng)前調(diào)整的市場中，萬科的規(guī)模優(yōu)勢正在被追趕，效益之路仍有更多提升空間，以保持行業(yè)老大的地位。

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)  馬彥凱輯）