核心提示：在過(guò)去的3月份，泉州二手房市場(chǎng)迎來(lái)了“小陽(yáng)春”，各大中介機(jī)構(gòu)拿到了一份令人信心倍增的成績(jī)單。不過(guò)，接踵而來(lái)的4月，卻因?yàn)樵庥銮迕鞴?jié)而使得整個(gè)市場(chǎng)乍暖還寒。近日，記者走訪市場(chǎng)時(shí)了解到，盡管清明節(jié)不買房的觀念已經(jīng)逐步淡化，但是4月份成交量仍然受到些許影響。目前，剛性需求依舊旺盛，兩房和小三房的戶型仍然熱銷，而價(jià)格方面，盡管有極少數(shù)房東降低優(yōu)惠幅度或調(diào)高價(jià)格，但整體趨于穩(wěn)定。

受清明節(jié)影響 成交量小幅下降

　　泉州二手房市場(chǎng)，春節(jié)后一直表現(xiàn)不錯(cuò)，特別是3月份的成交量，被許多經(jīng)紀(jì)人稱為迎來(lái)“小陽(yáng)春”。然而，4月很快到來(lái)，當(dāng)買賣遭遇傳統(tǒng)的清明節(jié)，成交量顯得有些不給力。談到即將結(jié)束的4月份，多數(shù)中介機(jī)構(gòu)都會(huì)將該月市場(chǎng)與3月份進(jìn)行比較，而結(jié)果多少令人有些失望。南新房產(chǎn)副總經(jīng)理陳琰楠介紹，4月份清明節(jié)是傳統(tǒng)淡季，因此，盡管下半個(gè)月的成交量不錯(cuò)，但是受上半個(gè)月的影響，整體成交量略有下降。相比3月份，本月成交量大約減少5%左右。不過(guò)，雖然當(dāng)前市場(chǎng)不能與往年高峰期相比，但是經(jīng)過(guò)二月和三月的釋放，泉州二手房市場(chǎng)的成交量，已經(jīng)處于一個(gè)較高的水平線，因此，減少的部分并不明顯。

　　易嘉房產(chǎn)4月份的成交量，和3月份相比也略有下滑。究其原因，該公司總經(jīng)理梁曉輝認(rèn)為，一是傳統(tǒng)的清明節(jié)，盡管近年來(lái)清明節(jié)不買房的觀念已經(jīng)逐步淡化，但是仍然有部分購(gòu)房者不愿意選擇在4月份購(gòu)房，從而影響部分成交量。另外一方面，春節(jié)過(guò)后存款準(zhǔn)備金率下調(diào)、首套房貸利率放松等利好政策傾向首次置業(yè)者，使得壓抑許久的剛需群體釋放出來(lái)。而經(jīng)過(guò)前兩個(gè)月的釋放之后，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)房源及想買房的客戶已被消化一些，新增的房源和新增需求又尚未跟上，這或多或少影響了4月份的市場(chǎng)。另有行業(yè)人士補(bǔ)充認(rèn)為，近來(lái)地處外圍的一手樓盤(pán)頻頻推出優(yōu)惠促銷，盡管對(duì)中心市區(qū)二手房影響不大，但是必定影響部分成交量。

剛需群體居多

八成按揭購(gòu)房

　　據(jù)介紹，目前剛性需求依舊旺盛，近來(lái)成交的客戶也以這部分購(gòu)買群體為主。陳琰楠介紹，根據(jù)公司的成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，首次置業(yè)的購(gòu)房者大概占比70%~80%，改善型購(gòu)房者大概占比10%~20%，另有極少數(shù)的投資型購(gòu)買者。當(dāng)前購(gòu)房的客戶，以30歲上下的青年男女居多，而購(gòu)房目的也很明確，或?yàn)榱私Y(jié)婚，或是孩子上學(xué)，或是工作變動(dòng)等。

　　大量剛需族的入市，使得兩房和小三房熱銷。據(jù)了解，受經(jīng)濟(jì)等多方面影響，剛需族的意向房源多為兩房或小三房，此類房源總價(jià)比較低，又能滿足一家三口的居住需求。但事實(shí)上，泉州中心市區(qū)兩房和小三房房源較為缺乏，各方面都不錯(cuò)的優(yōu)質(zhì)房源更是少之又少，因此造成此類房源的熱銷，往往未經(jīng)掛牌出去就已成交。而總價(jià)高、面積大、稅費(fèi)多的大戶型房源則明顯受冷。

　　與此同時(shí)，值得一提的是，因?yàn)槎鄶?shù)剛需群體都是經(jīng)濟(jì)能力有限的年輕人，因此，八成以上購(gòu)房者都是通過(guò)按揭貸款購(gòu)房，而這部分群體中，又有30%的客戶選擇公積金貸款。“需要按揭貸款購(gòu)房的客戶，上半年出手，選擇空間更大。”陳琰楠認(rèn)為，上半年銀行額度較多，按揭貸款更為順暢，若是下半年尤其是年底，銀行額度有限，房東又急著用錢并要求一次性付款，那么選擇的空間會(huì)相對(duì)小許多。

議價(jià)空間雖不大

價(jià)格趨于穩(wěn)定

　　在采訪中記者還得知，在以往市場(chǎng)，往往是客戶量大、需求量增加之后，價(jià)格也隨之上漲，但今年卻有些不一樣。“目前市場(chǎng)主基調(diào)還是‘以價(jià)換量’。”陳琰楠認(rèn)為，之所以如此，是因?yàn)閯傂枳逭贾髁髻?gòu)買群體，而價(jià)格仍然是客戶決定是否出手的決定性因素。除此之外，房東的心態(tài)趨于理性，也是價(jià)格穩(wěn)定的一大原因。從去年以來(lái)，泉州二手房就已逐步進(jìn)入買方市場(chǎng)，在購(gòu)房者觀望與猶豫的持續(xù)中，雖然議價(jià)空間不大，但是房東慢慢調(diào)整了心理價(jià)位，尤其是一些價(jià)格虛高的房源，由于長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人問(wèn)津，報(bào)價(jià)逐步趨于理性。

　　“沒(méi)人覺(jué)得自己的房子不好，特別是原先自住的房產(chǎn)，更是希望賣個(gè)好價(jià)錢。”長(zhǎng)期在一線的經(jīng)紀(jì)人小林告訴記者，有位房東在保價(jià)時(shí)，覺(jué)得多年前裝修費(fèi)用也要算入其中，而實(shí)際上裝修早已老舊，為此，多位買方嫌價(jià)格過(guò)高無(wú)意購(gòu)買，房源掛牌數(shù)月沒(méi)有售出之后，房東調(diào)低了價(jià)格。此外，各大樓盤(pán)在外圍推出各種促銷方式吸引購(gòu)房者關(guān)注，對(duì)二手房市場(chǎng)及房東的心理價(jià)位也有一定影響。當(dāng)然，由于成交量的上升，在圣湖片區(qū)、泉秀街、豐澤新村周邊乃至田安路一帶等重點(diǎn)熱銷區(qū)域，近期出現(xiàn)房東降低優(yōu)惠空間或調(diào)高些許價(jià)格的情況，但這只是極個(gè)別的現(xiàn)象，因此，整體價(jià)格仍然趨穩(wěn)。

□行業(yè)觀點(diǎn)

五六月份整體趨穩(wěn)

　　轉(zhuǎn)眼間，4月即將翻過(guò)，上半年也只剩下兩個(gè)月了。對(duì)于五六月份的市場(chǎng)，行業(yè)人士表現(xiàn)得較為平靜。梁曉輝認(rèn)為，接下來(lái)的市場(chǎng)走向很難預(yù)計(jì)，但是根據(jù)目前的政策環(huán)境來(lái)看，說(shuō)已回暖為時(shí)尚早。在沒(méi)有新政策出來(lái)的情況下，五六月份，泉州二手房釋放量仍會(huì)不冷不熱地有序進(jìn)行，整體趨于平穩(wěn)，而價(jià)格也不會(huì)有太大的變化。

　　陳琰楠表示，與一手樓市一樣，二手樓市目前已進(jìn)入“以價(jià)換量”的階段。“盡管春節(jié)后市場(chǎng)成交量還不錯(cuò)，但是所謂的小陽(yáng)春還是要加個(gè)雙引號(hào)。”他表示，從目前情況來(lái)看，政策不變的情況下，無(wú)論是成交量還是價(jià)格，五六月份泉州二手房市場(chǎng)都將趨于平穩(wěn)。 

（海西地產(chǎn)投資網(wǎng)　馬彥凱輯）