伴隨高級(jí)副總裁肖莉的離職，外界也唏噓曾被王石稱為“夢(mèng)幻組合”的班底，如今人數(shù)已只剩三分之一。
但老臣離去，新兵進(jìn)來，在以變革為宗旨的郁亮?xí)r代，萬科開始忙著轉(zhuǎn)型，也開始忙著王石曾不中意的商業(yè)地產(chǎn)。
11月11日，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金公告宣布，就收購深圳萬科廣場(chǎng)已與萬科簽訂無約束力意向書。
根據(jù)公告，領(lǐng)匯擬洽購萬科旗下位于深圳的龍崗萬科商場(chǎng)八成權(quán)益，包括若干臨街商鋪及停車位。
作價(jià)方面，市場(chǎng)預(yù)計(jì)以當(dāng)下龍崗區(qū)域價(jià)格水平計(jì)算，該商場(chǎng)總值逾20億元。
而具體交易進(jìn)展上，領(lǐng)匯行政總裁黃國龍11月12日對(duì)媒體表示，需數(shù)月后才能完成收購。
資料顯示，去年12月開幕的龍崗萬科商場(chǎng)位于深圳龍崗中心城區(qū)，包括購物商場(chǎng)、街鋪及泊車位在內(nèi)，總樓面面積逾100萬平方尺，其中商戶包括精品超級(jí)市場(chǎng)、零售品牌、戲院及溜冰場(chǎng)等。
20億引入領(lǐng)匯
雖然市場(chǎng)曾多次傳出萬科擬出售旗下深圳萬科廣場(chǎng)權(quán)益，但消息最終均未得以證實(shí)，依此次領(lǐng)匯發(fā)布的最新公告來看，萬科著實(shí)早已有想法將該項(xiàng)目出售，而出售對(duì)象正是領(lǐng)匯。
因早前不止一次對(duì)外透露會(huì)將旗下商業(yè)出售，同時(shí)宣布會(huì)由自身成立的商業(yè)管理公司去運(yùn)營，因此，對(duì)于萬科此次出售商業(yè)物業(yè)，在相關(guān)分析師看來并不是意料之外。
而為何首先出售的是深圳萬科廣場(chǎng)，相關(guān)分析認(rèn)為這或是萬科與領(lǐng)匯商量后，認(rèn)為最適合合作的項(xiàng)目。
分析指，一方面是領(lǐng)匯基金擬在珠三角尤其是深圳龍華、寶安獲得運(yùn)營成熟物業(yè)的意愿較為強(qiáng)烈，而就萬科而言，深圳萬科廣場(chǎng)首當(dāng)其沖。
其次，選擇購入萬科廣場(chǎng)權(quán)益，或者也是領(lǐng)匯充分考慮了深圳萬科廣場(chǎng)未來發(fā)展前景的結(jié)果。
對(duì)于該項(xiàng)目發(fā)展前景，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端表示，該項(xiàng)目因處于深圳關(guān)外的龍崗中心區(qū)，相對(duì)于關(guān)內(nèi)商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。
同時(shí)，龍崗除cocopark外，成熟商業(yè)物業(yè)較少，購買力也相對(duì)充足。再加上目前該項(xiàng)目運(yùn)營逐漸成熟，具備一定的投資價(jià)值，若最終能能促成交易，對(duì)雙方來說都較為劃算。
另外，就萬科出售萬科廣場(chǎng)的考慮，銀河證券分析師陳智旭表示，因?yàn)樯钲谌f科廣場(chǎng)10萬平方米的規(guī)模并不大，再者目前萬科的資產(chǎn)負(fù)債率，現(xiàn)金流水平都較為健康，因此萬科此次出售項(xiàng)目并非出于盈利考慮。
“萬科或希望將資產(chǎn)授予領(lǐng)匯后，在后期項(xiàng)目的運(yùn)營管理中，逐漸深化與領(lǐng)匯的合作，從而學(xué)習(xí)更多領(lǐng)匯的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)”。
至于今后具體合作細(xì)節(jié)上，陳智旭認(rèn)為，根據(jù)披露信息，交易完成后領(lǐng)匯持有項(xiàng)目八成權(quán)益，而萬科僅保留兩成權(quán)益，所以領(lǐng)匯或會(huì)主導(dǎo)該項(xiàng)目的運(yùn)營；同時(shí)雖然萬科更多的是學(xué)習(xí)，但猜測(cè)其也不會(huì)放棄參與管理該項(xiàng)目的權(quán)利。
萬科商業(yè)“道路與夢(mèng)想”
雖然此次與領(lǐng)匯的合作，表面看僅是一次單一物業(yè)的出讓動(dòng)作，但若縱觀萬科目前整體商業(yè)發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)，包括北京的金隅萬科廣場(chǎng)、深圳的壹海城等商業(yè)合作項(xiàng)目，都是在項(xiàng)目前期就已確定合作方。
若此次萬科將深圳萬科廣場(chǎng)八成權(quán)益出售予領(lǐng)匯，將是萬科商業(yè)發(fā)展史上為數(shù)不多的通過二級(jí)市場(chǎng)出售商業(yè)物業(yè)。
事實(shí)上，在去年12月領(lǐng)匯宣布與萬科簽訂合作協(xié)議時(shí)，就有分析猜測(cè)，領(lǐng)匯與萬科合作或有兩大方向，包括向萬科購買商場(chǎng)項(xiàng)目，及領(lǐng)匯作成為萬科旗下商場(chǎng)管理人。
當(dāng)時(shí)的分析更傾向于后者，因?yàn)槌蔀楣芾砣烁冻龅耐顿Y不大、風(fēng)險(xiǎn)較小及回報(bào)亦不錯(cuò)。
同時(shí)，于萬科而言，不僅能進(jìn)一步吸取領(lǐng)匯零售物業(yè)的管理運(yùn)營方面豐富的經(jīng)驗(yàn)，還能間接享受領(lǐng)匯基金在融資方面的優(yōu)勢(shì)。
但如今看來，領(lǐng)匯基金不僅僅是想以管理人的身份介入萬科商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)中，這也意味著，不排除未來萬科將授予更多項(xiàng)目給領(lǐng)匯的可能。
值得一提的是，除與領(lǐng)匯合作外，早前萬科還透露正尋求與美國凱雷合作的機(jī)會(huì)，即與凱雷成立商業(yè)地產(chǎn)合作平臺(tái)，然后該平臺(tái)通過收購股權(quán)或資產(chǎn)的方式收購公司部分商業(yè)物業(yè)。
對(duì)此，相關(guān)分析師認(rèn)為，目前來看雖都是以學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)為主，但萬科與領(lǐng)匯的合作，更多的是學(xué)習(xí)商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，而與凱雷的合作則更多學(xué)習(xí)小股操盤的業(yè)務(wù)模式，二者是相輔相成的。
另外，針對(duì)萬科上述一系列的合作動(dòng)作，分析還指出，與國際資本巨頭對(duì)接除有利公司學(xué)習(xí)海外成熟經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公司商業(yè)物業(yè)發(fā)展起到積極作用外，尋求合作的主旨還是想通過將資產(chǎn)出售給資金實(shí)力強(qiáng)的合作伙伴，實(shí)現(xiàn)未來將其商業(yè)物業(yè)以資產(chǎn)證券化形式退出。
（海西地產(chǎn)網(wǎng) 張喵喵輯）
