香港南華早報于12月9日發布公告，除披露該公司有關可能推行的股票回購事宜外，也對市場極為關注的西貢清水灣地塊進展細節予以披露。

 

　　公告稱，香港城市規劃委員會已于11月14日通知，相關地塊規劃修改申請已經獲得有條件批準。

 

　　這意味著，備受關注的清水灣電視城項目獲得重大推進，而該地塊作為香港電視廣播有限公司（TVB）舊址，曾歷經五級大火并重建，在2003年TVB完成搬遷后丟空，雖位于西貢豪宅地段，卻淪為流傳靈異故事的荒地，現在有望再次上路。

 

　　據了解，清水灣地塊占地約八十四萬五千方呎，由七個地段組成，復星目前擁有其中四個地段，面積約63萬方呎，舊邵氏片場亦坐落于此。其余三個地段，由南華早報持有。

 

　　復星購入的四個地段，早年是由邵氏（兄弟）轉讓予“殼王”陳國強，后復星國際于今年3月31日完成收購項目100%股權，并與其合資方邵氏在該項目中分別持股60%及40%。

 

　　今年6月復星國際、邵氏基金、南華早報等聯合向香港城規會申請規劃許可。據南華早報披露，最新進展為公司仍未收到政府通知有關應付補地價金額。

 

　　商住規劃方案獲批

 

　　其實，復星在今年3月完成收購西貢清水灣項目后，便積極推進項目進度，意圖將其打造為在港首個商住項目。

 

　　早在今年初，復星就與Young Lion簽訂了股權收購協議，而后又于3月27日正式與邵氏完成協議簽署。Young Lion是由“殼王”陳國強牽頭組建的一個財團。2011年，Young Lion曾以62.64億港元收購香港電視廣播有限公司（TVB）的26%權益，其中就包括香港清水灣地皮。

 

　　6月11日，復星國際、邵氏基金及南華早報等人已聯合向香港城規會申請規劃許可，新方案大部分延續了2006年批出的方案。

 

　　新申請的規劃方案，在發展密度、高度，及單位數目上均跟之前獲批的大致相同。總規劃面積連5.1萬多平方呎政府地在內，共約84.56萬平方呎，擬興建一個41幢住宅大廈、2幢商業及2幢宿舍綜合發展項目。

 

　　計劃提供642個住宅單位，及提供115個宿位，單位平均面積約1664平方呎，宿舍單位約375平方呎。2幢商業大樓包括不會拆卸的Shaw House。

 

　　整個項目將分兩期發展，首期會發展住宅及部分商業物業，涉及約125.2萬平方呎；第二期則要待擴闊清水灣道后，或是發展商在首期落成后再完成交通負荷檢討，才會進行。此前市場消息稱，復星等已正積極跟政府洽談規劃條款事宜，稍后便開始補地價磋商工作。

 

　　盡管復星有心推進該項目，港媒于7月9日透露消息指進展并不順。復星提出西貢清水灣前邵氏影城重建計劃，遭港大教授和周邊業主等一致反對。他們認為片場及行政樓有歷史意義，同時也認為項目會影響周邊地區交通。

 

　　彼時報道稱，香港城規會咨詢期間，共接獲6份意見，全部都是反對意見，包括港大客席教授狄麗玲提出片場及行政樓的保育價值，附近銀灣花園業主委員會則擔心，項目附近屋苑的水渠及對消防出入通道的影響，而科大則去信指關于發展對清水灣道交通的影響。

 

　　隨后復星在中期業績會上回應該問題，稱項目正在有序進行，相關問題也在積極溝通當中。

 

　　是次南華早報披露，上述地塊規劃方案申請已經或香港城規會有條件批準，但政府并未公布應付補地價金額。

 

　　事實上，早前復星稱正與政府積極洽談地塊規劃協議，并展開補地價磋商。市場預計項目補價額度或達100億港元或以上，即每呎約8000港元以上。

 

　　十年蹉跎終落定

 

　　清水灣地塊早在2003年TVB完成搬遷后，即有望重新發展。然而十數載過去，至今淪為香港十大靈異地之一的荒地，期間過往不得不提其早間主人——已故邵氏創始人“六叔”邵逸夫。

 

　　邵逸夫在1957年從邵村人手中購得的清水灣地塊。按當時市價，他以每平方呎0.45港元，共32萬港元價格，買下清水灣220號的一塊空地，以做發展電影事業之用。

 

　　后清水灣電視城作為電視廣播有限公司及旗下部份公司的第二代總部。1991年，電視城道具倉發生五級大火，整個道具倉燒毀，其后于原址重新興建。

 

　　無線電視鑒于清水灣電視城的設施不敷應用，決定于1998年開始籌劃興建新總部。1999年4月落實遷入將軍澳工業邨，2003年9月最后一個搬遷到電視廣播城的部門——無線電視新聞部遷離電視城后，清水灣電視城正式結束其歷史任務。

 

　　位于清水灣的舊電視城地塊，連同毗鄰的邵氏影城，總面積達85萬平方呎，位處西貢豪宅地段，極具重建價值，令各大發展商垂涎。

 

　　邵氏（兄弟）曾計劃將舊清水灣電視城發展為大型商住項目，并于2006年已獲得規劃許可。但邵氏并未讓該計劃有太大進展。

 

　　項目難以推進，被市場認為是因整個重建范圍有25%土地，是由郭鶴年控制的SCMP集團持有，而郭鶴年與邵逸夫因早年電視企業收購戰關系變得冷淡，無法滿足兩幅地塊須雙方合作方能獲得厚利的條件。

 

　　翻閱歷史資料，郭鶴年本是邵逸夫商場上的好友。1988年，郭鶴年應邵的要求，從澳洲幫龐雅倫手頭接過電視廣播的前身香港電視31%股權，成為第二大股東，邵則有34%股權，是大股東。

 

　　后來，香港電視分拆為電視廣播及電視企業，前者經營傳媒，后者則做出版及華星娛樂等。

 

　　作為副主席郭鶴年并無話事權，心有不甘，由1991年開始，逐步減持電視廣播股份；卻將籌碼押注到電視企業，暗中部署全面收購戰。

 

　　1996年2月13日，郭鶴年在事前并未通知邵逸夫下，用旗下南華早報向電視企業進行敵意收購。覬覦的正是電視企業旗下的清水灣電視城地皮，南華早報以每股5.5港元新股，換取兩股電視企業，收購代價3.57億港元。

 

　　邵逸夫隨即出招，以邵氏兄弟名義，于3月中提出反收購電視企業的建議，每股現金2.55港元，涉資7億港元。郭鶴年還擊，提出以每股現金2.75港元，將敵意收購升級。

 

　　小股東見股價吸引，當然接納收購，邵氏亦見好即收，于3月底同意南華早報全面收購電視企業。經此一役邵逸夫通過放手電視企業套現4.5億港元抽身；郭鶴年也如愿以償，成功收購電視企業股權。收購戰后，港媒指邵郭二人關系轉為冷淡。

 

　　而清水灣地塊根據該區規劃大綱，清水灣電視城的重建可分三部分，其中25萬平方呎可作商業零售用途，最高可建五層；4萬平方呎可作為服務式住宅，樓高四層。而其余50多萬平方呎地塊，將可發展私人住宅，樓高三至八層。

 

　　以容積率1.5計算，總樓面面積達83萬平方呎。但兩幅地塊縱橫交錯，分屬兩大宿敵邵氏及SCMP集團所有。

 

　　此后該項目就此停滯，但伴隨著邵氏控制權的多次叫賣，邵氏片場所在地也曾經歷多次洽購。

 

　　僅2006年至2010年期間，就曾傳出多家企業抱有收購的想法，包括新鴻基、凱雷、黑石、中央電視臺、華置、上海文廣集團等，以及包括碧桂園主席楊國強。

 

　　2011年，Young Lion以62.64億港元收購香港電視廣播有限公司（TVB）的26%權益，其中就包括香港清水灣地皮。

 

　　最終在2014年3月31日，復星國際宣布完成了項目交割，成功收購香港清水灣項目100%的股權，并與其合資方邵氏在該項目中分別持股60%及40%。

 

　　至此清水灣地塊在TVB總部搬遷至將軍澳后，已經過去十載有余。

 

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