縱使星移物換，歲月匆匆，對未來的追求可不能暫停；生活不可能渾渾噩噩，假如你心里有個美好的夢。”
誠如毛大慶送上的2015新年寄語，不再隱晦表達(dá)對商業(yè)地產(chǎn)重視的萬科，近來在輕資產(chǎn)求索路上踏出了更多的“腳印”。
12月30日，萬科集團(tuán)與東方藏山合作的第一個社區(qū)商業(yè)基金項目于長陽半島五號地成功落地。萬科方面表示，與東方藏山合作的戰(zhàn)略意義遠(yuǎn)超越了事件本身。
萬科集團(tuán)副總裁毛大慶在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時亦直言，與東方藏山的合作特別值得萬科總結(jié)，不同于和凱雷、領(lǐng)匯、麥格理的合作，萬科此次涉及到的規(guī)模和形式都更加多元化。
殊途同歸，萬科“牽手”東方藏山不僅成功實現(xiàn)資產(chǎn)增值，讓現(xiàn)金提前回流，還通過引入重要合作伙伴共同進(jìn)行商業(yè)項目的經(jīng)營管理，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益。
牽手東方藏山
據(jù)毛大慶向觀點地產(chǎn)新媒體透露，此次萬科與東方藏山的合作將橫跨北京、沈陽、蘇州和東莞四個城市，囊括五個項目，其中東莞兩個，其他城市各有一個，除北京外其余項目均已開業(yè)。
在項目合作上，萬科的形式比較靈活多變，既有街區(qū)亦有村落，涉及到的商業(yè)體量一般都比較小，在3萬平左右，主要功能是基本配套和便民中心等。
毛大慶稱，萬科很看好社區(qū)商業(yè)模式。凱德出身的他也直言不諱地表示，是次合作其實也是在學(xué)習(xí)香港和新加坡模式，將涉及到股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)交易等多種方式。
自2010年萬科宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)起，在商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)形成了一定的規(guī)模。既有社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線“鄰里家”，又有1萬-3萬平方米建筑面積的“生活廣場”和區(qū)域型購物中心“萬科廣場”兩條產(chǎn)品線。
雖然郁亮強(qiáng)調(diào)未來會像發(fā)展住宅一樣發(fā)展商業(yè)，但翻開萬科的商業(yè)版圖，不難發(fā)現(xiàn)形態(tài)仍以社區(qū)商業(yè)為主。
僅北京區(qū)域，萬科社區(qū)商業(yè)計劃每年至少開業(yè)一個生活廣場、兩個新五街和三個鄰里中心，還將根據(jù)客戶需求推出外賣、寵物托管、遠(yuǎn)程洗車等服務(wù)，將互聯(lián)網(wǎng)思維和社區(qū)O2O結(jié)合，打造線上線下協(xié)同發(fā)展的新型智慧社區(qū)。
在商業(yè)版圖擴(kuò)大的與同時，萬科商業(yè)地產(chǎn)運營能力不足的問題也日漸暴露，并且對強(qiáng)調(diào)資金回籠的萬科來說，逐日龐大的商業(yè)體量無疑像一個吸金的“無底洞”。
“未來我們商用地產(chǎn)的量很多，持續(xù)性健康做下去，‘輕資產(chǎn)’是不二選擇。”毛大慶曾如是強(qiáng)調(diào)。
事實也是如此，2014年8月，萬科與世界最大的投資公司凱雷簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺意向書，該平臺將收購萬科擁有的9個商業(yè)物業(yè)并長期持有，并在未來會以資產(chǎn)證券化為目標(biāo)退出。
緊隨其后，萬科相繼將深圳龍崗萬科商場和北京金隅萬科廣場的大部分股權(quán)售予領(lǐng)匯基金和麥格理。
因此，是次與東方藏山合作也被外界視作是萬科為將來社區(qū)商業(yè)打包以REITs形式退出做長遠(yuǎn)的準(zhǔn)備，亦是繼攜手凱雷、領(lǐng)匯和麥格理之后又一輕資產(chǎn)動作。
資料顯示，東方藏山于深圳前海設(shè)立，注冊資本為1億元，是由中國東方資產(chǎn)管理控股有限公司控股，并以房地產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理為核心業(yè)務(wù)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，而在其業(yè)務(wù)中，也包括有房地產(chǎn)資產(chǎn)收購及證券化。
REITs與社區(qū)商業(yè)
雖然同為輕資產(chǎn)舉措，但毛大慶強(qiáng)調(diào)，與領(lǐng)匯、麥格理的合作不同，與東方藏山合作特別值得萬科總結(jié)。
“與領(lǐng)匯的合作還沒落地，不便多說；和麥格理是單項目合作，不是資產(chǎn)包，也不是太大型合作，因而跟東方藏山的合作更具有總結(jié)意義。”談及三者異同時，毛大慶如是說。
毛大慶還透露，雙方具體合作模式都是持股。萬科持股較少，東方藏山是大股東，萬科將進(jìn)行項目的營運、管理，并收取服務(wù)費。
回顧過往，這一合作模式也有幾分似曾相識。在8月與凱雷簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺意向書時，雙方便約定將設(shè)立一家商業(yè)運營管理公司，負(fù)責(zé)資產(chǎn)平臺公司持有的各境內(nèi)商業(yè)物業(yè)招租和運營管理。
毛大慶當(dāng)時曾對外表示，在雙方設(shè)置的商業(yè)運營管理公司中，萬科要有絕對的經(jīng)營管理權(quán)。并且對萬科來說，這也是首次與基金實現(xiàn)資產(chǎn)包層面的資產(chǎn)合作嘗試。
此次“牽手”東方藏山，萬科選擇了將未來看好的社區(qū)商業(yè)作為標(biāo)的，進(jìn)而再次實現(xiàn)了資產(chǎn)包層面的資本合作。在外界開來，其之所以選擇了資產(chǎn)包形式或許并非毫無緣由。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，REITs運作對商業(yè)地產(chǎn)的體量規(guī)模和總體價值有一定要求，“及格線”通常為5萬平方米的體量，3個億以上的總體價值。
“因此，REITs更適合于大中型商業(yè)物業(yè)的資本運作，但這并非對社區(qū)商業(yè)絕對排斥，通過對多個社區(qū)商業(yè)的整合‘打包’，達(dá)到規(guī)定的體量和價值規(guī)模，依然可以通過REITs的方式實現(xiàn)價值增值。”該人士稱。
如此，開發(fā)商不但可以獲得超額利潤，同時還增強(qiáng)了公司資產(chǎn)的流動性，也尋得了在資本市場進(jìn)行資金運作的另一有效途徑。
不過，上述業(yè)內(nèi)人士亦指出，對于有類似想法的開發(fā)商來說，或許還需考慮幾大問題。首先，不能將社區(qū)商業(yè)與住宅一起分割銷售，要長期持有經(jīng)營；其次，對多個項目甚至是跨地域項目的社區(qū)商業(yè)，要按照社區(qū)商業(yè)特點，在統(tǒng)一品牌下，由專業(yè)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)實行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。待營運成功后，才能將資產(chǎn)打包并以REITs的方式在資本市場上變現(xiàn)。
如果說萬科與凱雷的合作是構(gòu)建“輕資產(chǎn)”退出機(jī)制的開端，那么“牽手”東方藏山會是其走向資產(chǎn)證券化的更進(jìn)一步。
（海西地產(chǎn)網(wǎng) 張喵喵輯）
