新城控股2016年上半年以優(yōu)異的成績單引發(fā)關(guān)注。1至6月，公司累計銷售面積約269.40萬平方米，累計合同銷售金額約280.5億元，同比去年增幅達144%，凈利潤8.52億元，同比增幅超86%。于此同時，公司還正式將全年業(yè)績目標(biāo)由400億上調(diào)至520億。如此突出的業(yè)績，令新城不僅跑贏大市，更是再次鞏固其位居行業(yè)前20的地位。

　　此外，新城于6月推出的國內(nèi)首個商業(yè)綜合體的資產(chǎn)證券化項目，以及在資本和金融領(lǐng)域的一系列布局也令人矚目。

 

　　新城對這些動作有何解讀，對“千億戰(zhàn)略”又有何期許？《第一財經(jīng)周刊》日前采訪了新城控股董事長王振華。

 

　　問：新城控股2016年上半年業(yè)績跑贏大市，這是您意料中的嗎？

 

　　答：新城在2015年的銷售業(yè)績就很不錯，但是沒想到今年的形勢比去年還要好很多。現(xiàn)在這個銷售結(jié)果是稍稍出乎我們的意料，但也符合新城的發(fā)展勢頭。

 

　　今年年初新城公布業(yè)績目標(biāo)為400億，上半年已經(jīng)達成全年目標(biāo)的70%。

 

　　新城曾經(jīng)預(yù)設(shè)了3年目標(biāo)，即自2015年開始，至2017年達成500億目標(biāo)。而這一目標(biāo)今年即將完成。目前，新城已上調(diào)全年銷售目標(biāo)至520億。以一般房企上、下半年業(yè)績4：6的完成率來看，如果市場沒有發(fā)生什么特別的變化，新城完全有信心完成全年目標(biāo)。

 

　　整個市場是經(jīng)過了幾年時間逐漸回暖的。2014年市場復(fù)蘇的當(dāng)年，新城即完成300多億銷售額，年增長率達30%以上。

 

　　2015年，基于中央政府采取的寬松靈活的財政政策及貨幣政策，將刺激地產(chǎn)行業(yè)的這一預(yù)期，新城拿了多幅地。同時，在住宅領(lǐng)域，新城積極布局一、二線城市并采取區(qū)域深耕的戰(zhàn)略，將目標(biāo)鎖定在上海、南京、蘇州、杭州等高增長的熱點城市。

 

　　截至2016年中期，公司在上海、江蘇、浙江等地的土地儲備占集團土地儲備總量超70%。

 

　　期間，新城也觀察到，隨著城市區(qū)域的改變，乃至城市中不同板塊的增長量及存貨量的改變，房企也在發(fā)生根本的變化。作為資金密集型行業(yè)，往后，大的房企將越發(fā)壯大，小的房企會被逐步淘汰。2015年，地產(chǎn)100強企業(yè)所占據(jù)的市場份額已達43%，而到今年上半年，更是達到了53%。

 

　　問：有觀點認為，商業(yè)地產(chǎn)在近年明顯過剩，其高估值也令人存疑，您是如何看待商業(yè)地產(chǎn)的未來走勢？

 

　　答：在目前來說，商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量雖然多，但是區(qū)域性分布依然不是很平均。所以，我認為，在未來可能會有一個區(qū)域性的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

 

　　此外，我還認為，未來市場缺的不是購物中心，而是專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理團隊。這樣的專業(yè)管理團隊在大陸市場上存在的時間并不長，也就20年左右，當(dāng)時由新世界、太平洋百貨、凱德等企業(yè)引入理念。時至今日，他們所培養(yǎng)出來的專業(yè)人員數(shù)量，遠遠不足以滿足每年幾百所規(guī)模激增的購物中心的需求。所以這是一個人才洼地，相信在未來，商業(yè)物業(yè)管理團隊的重要性將趨同于地產(chǎn)城市公司和項目公司。

 

　　今明兩年，新城也將整合商業(yè)地產(chǎn)管理團隊，規(guī)劃運營體系，并在未來幾年中，新城有意加大合作，通過新城品牌和產(chǎn)品體系，輸出管理，從小股操盤、輕資產(chǎn)運作的路徑來加大新城商業(yè)地產(chǎn)的市場占有率，打造有特色的商業(yè)綜合體項目。

 

　　新城計劃在2016年開業(yè)的商業(yè)項目累計將達11個。今年下半年即將開業(yè)的新城吾悅廣場包括：海口、南昌、安慶、金壇、成都等5個項目。預(yù)計2017年，將有9至10個吾悅廣場開業(yè)。根據(jù)公司目標(biāo)，此后每年新增的商業(yè)項目至少保持在10-15個。至2020年，商業(yè)項目開業(yè)及在建數(shù)量將達到100個左右，并由此進入商業(yè)地產(chǎn)的第一梯隊。

 

　　問：能否請您介紹一下青浦吾悅廣場創(chuàng)新的輕資產(chǎn)模式？

 

　　答：新城控股將上海青浦吾悅廣場作價10.498億的價格，轉(zhuǎn)讓上海東方證券資產(chǎn)管理有限公司發(fā)起設(shè)立“東證資管—青浦吾悅廣場資產(chǎn)支持專項計劃”。

 

　　這是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首例以大型商業(yè)綜合體為目標(biāo)資產(chǎn)的REITs項目。新城此次推出的資產(chǎn)證券化項目，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式而言是一次創(chuàng)新。與之前別的企業(yè)以ABS方式設(shè)定的回購機制不同，青浦吾悅廣場REITs項目是有回購權(quán)利，但沒有義務(wù)。

 

　　這項計劃產(chǎn)品依“優(yōu)先-次級“的結(jié)構(gòu)設(shè)計，將資產(chǎn)劃分成ABC三類，A類資產(chǎn)獲AAA評級，B類資產(chǎn)獲AA+評級。目前此產(chǎn)品受到市場各類投資人的廣泛認可，以2倍數(shù)以上的超額認購?fù)瓿砂l(fā)行。

 

　　新城看重這項探索對公司未來資產(chǎn)運作的借鑒和推廣意義。

 

　　問：在產(chǎn)品方面，新城會有什么樣的變化或創(chuàng)新？

 

　　答：在住宅領(lǐng)域，在原有四大產(chǎn)品線的基礎(chǔ)上，新城在今年正式推出了全新的住宅產(chǎn)品線——璞樾系。璞樾系是目前新城控股最頂尖的產(chǎn)品線品牌，填補了新城控股高端豪宅品牌的空白，豐富了新城控股的貨架戰(zhàn)略，也是新城控股進軍千億俱樂部的必由之路。

 

　　在商業(yè)綜合體方面，我們希望通過標(biāo)桿商業(yè)的試點，將新城吾悅廣場打造成為集文化、自然、生態(tài)的有特色的商業(yè)綜合體，以彌補目前市場缺少有特色的綜合體項目的現(xiàn)狀。目標(biāo)將新城吾悅廣場打造成為中國體驗式商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)品牌。

 

　　問：新城業(yè)務(wù)板塊的未來發(fā)展路徑是什么？

 

　　答：新城控股已經(jīng)確立住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，實施以上海為中樞，長三角、環(huán)渤海、珠三角、中西部重點城市的“1+3”全國化戰(zhàn)略布局。在這幾大區(qū)域中，全國85%的經(jīng)濟總量都產(chǎn)生于此。

 

　　目前，新城的天津、北京的城市公司都已成立，今年還將有計劃地在珠三角成立城市公司，現(xiàn)在已進入土地拓展的前期工作。

 

　　區(qū)域優(yōu)勢將是新城最為重點的考量指標(biāo)。一個區(qū)域如果沒有對周邊很強輻射力的話，就會因為無法補血而慢慢衰落。

 

　　在這些城市群中，我最看好深圳。深圳的根基是創(chuàng)新驅(qū)動能力，近年來，它的創(chuàng)新優(yōu)勢呈爆發(fā)式增長。深圳的很多經(jīng)濟指標(biāo)是超越上海的，我想未來深圳將成為中國最大的城市之一，且會帶動珠三角周邊城市的快速發(fā)展。

 

　　問：新城設(shè)立住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略布局依據(jù)是什么？

 

　　答：身處中國第一大經(jīng)濟區(qū)，受益于資源集中于長三角核心城市高彈性的良好前景，我們一直在加速奔跑。

 

　　從目前形勢來看，10月，在即將召開的十八屆六中全會上，可能會出臺一些區(qū)域性的調(diào)整政策。所以，我們會在熱點區(qū)域加速布局。同時，密切審視貨幣政策，及其它政治和經(jīng)濟動向。

 

　　從新城的戰(zhàn)略層面來說，我們主要考慮兩點。一是根據(jù)中央的經(jīng)濟政策動向，緊隨大趨勢。第二，還是要研究對市場的把握度。新城有自己的研發(fā)團隊，會對每個區(qū)域的每一個城市，從存量到增量進行逐一研究并形成報告。

 

　　到2020年，新城設(shè)定的銷售目標(biāo)是千億。當(dāng)然，一些上市公司已經(jīng)達到千億多的銷售額，可是每年僅4%的凈利潤，在我看來是沒有意義的。我希望新城的千億目標(biāo)更具有質(zhì)量，在保持規(guī)模的同時，保持利潤的同步增長。新城自己開發(fā)了一套基于手機APP的系統(tǒng)。通過該終端，管理層可以迅速查閱到新城每個項目的動態(tài)利潤。現(xiàn)在，我們的動態(tài)凈利潤率還是保持在行業(yè)比較領(lǐng)先的水平。

 

　　比照新城目前每年40%至50%的增長速度，千億目標(biāo)完全是有可能在2020年甚至之前完成的。

 

　　問：房企布局金融產(chǎn)業(yè)已是大背景大基調(diào)，新城會有哪些布局？

 

　　答：房地產(chǎn)與金融雙向融合是未來行業(yè)發(fā)展的大趨勢，而且房地產(chǎn)具有金融屬性，金融化的趨勢十分明顯。

 

　　這也是新城今年的發(fā)展基調(diào)。新城正在積極布局“大金融”，除了可以獲得穩(wěn)定的財務(wù)投資回報，還可以實現(xiàn)自身業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展。

 

　　比如，公司通過聯(lián)合發(fā)起國峰人壽布局保險業(yè)務(wù)，就是瞄準(zhǔn)該項投資在獲得相關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立后，能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模化收入并實現(xiàn)預(yù)期盈利。中國保險業(yè)發(fā)展處黃金期，凈利潤預(yù)計增長近73%，另外，國家也在出臺各項扶持和政策，鼓勵民營資本進入保險業(yè)務(wù)，勢必推動保險業(yè)的迅速發(fā)展，在這樣的背景下發(fā)起成立保險業(yè)務(wù)，也是公司從長遠發(fā)展考慮的戰(zhàn)略布局。

 

　　此外，資本及金融運作對于目前主業(yè)有很好的支持和助推作用，比如前述的REITs的操作可以實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化運營，盤活資產(chǎn)；與平安銀行合作產(chǎn)業(yè)投資基金，合作拿地降低風(fēng)險和資金壓力；定增募資38億元加碼地產(chǎn)業(yè)務(wù)，使公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將得以優(yōu)化等。

 

　　公司還于3月和8月分別完成2016年公司債券（第一期和第二期）的非公開發(fā)行，第一期30億元的票面加權(quán)利率為5.18%；第二期20億元的票面利率僅為4.48%。這些資本運作，都將有助于公司負債成本持續(xù)降低，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，為公司提供強有力的資金保障。

 

　　新城B轉(zhuǎn)A后的首次股權(quán)激勵計劃也將于近日推出。這項股權(quán)激勵計劃擬以6.9元每股的價格向公司董事、高級管理人員、中層管理人員及核心骨干（不包括獨立董事、監(jiān)事）共計59人授予合計4200萬股限制性股票，通過對核心員工進行股權(quán)激勵的長效機制，確保公司業(yè)績的不斷增加。

 

　　此外，我們還會適當(dāng)考慮布局海外投資。其實在2年前，公司的母公司就在美國投了2個項目。今年，我們還會考慮在美國和東南亞地區(qū)的投資。希望能通過海外的投資機會，平衡人民幣貶值所帶來的風(fēng)險。

 

　　萬商匯聚，繁華中心，晉江新城吾悅廣場首批世界500強主力商家簽約大會，沃爾瑪，星巴克，屈臣氏，麥當(dāng)勞，星軼影院，多奇妙將入駐晉江新城吾悅廣場，9月28日期待與你見面。

 

　　項目簡介：晉江新城吾悅廣場第23站，落子海西、巨獻晉江。承襲閩南古厝文化底蘊，融匯現(xiàn)代都市繁華生活。

 

　　晉江新城吾悅廣場繼承并發(fā)揚閩南古厝建筑文化瑰寶，以創(chuàng)新理念重塑“五店市”模式閩南古厝商業(yè)街，旨在筑造具有閩南韻味的獨特城市綜合體，引領(lǐng)晉城享受到時尚、繽紛、多元化的消費體驗。

 

　　晉江新城吾悅廣場鳥瞰效果圖

 

　　新城吾悅廣場汲取了閩南傳統(tǒng)建筑及其符號，創(chuàng)造了既有傳統(tǒng)文脈又有現(xiàn)代建筑特征的閩臺文化商街，一場文化體驗之旅從此開啟。另外，商管公司將聯(lián)合新城吾悅廣場與古厝同時運營，業(yè)態(tài)進行合理區(qū)分，互為促進，形成富有情懷的特色商業(yè)圈。新城吾悅廣場填補了該地商業(yè)空白，迅速推動城市版塊質(zhì)變升級，成為城市新地標(biāo)。

 

　　項目地址：晉江市雙龍路與鞋都路交匯處

 

　　項目熱線：0595 88118886