從2016年開始，泉州樓市經(jīng)歷了一波牛市，時至今日，雖然在去年下半年開始了區(qū)域的分化，但相比于之前幾個樓市周期那種火熱之后的速凍，泉州可以說目前算是表現(xiàn)穩(wěn)健。

　　不難發(fā)現(xiàn)，用以往單純的周期規(guī)律來解讀泉州，已經(jīng)有點不大適用了。近兩年來各路從業(yè)者對泉州樓市的解讀來說，“特殊的存在”這個詞是出現(xiàn)最頻繁的，也恰恰是這個特殊的存在，讓泉州跳出了以往的樓市周期規(guī)律，呈現(xiàn)出別樣的生態(tài)。

　　廈漳泉樓市的迥異表現(xiàn)

　　我們先以廈漳泉三個城市為例，他們地緣相近，關聯(lián)度高，特別是對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，都是進入福建重點布局的區(qū)域。但是在這兩年的樓市環(huán)境里，卻是境遇迥異。

近5年廈漳泉商品住宅成交體量

　　從5年來廈漳泉三地住宅成交體量顯示，廈門在2015年經(jīng)歷一波高峰之后，住宅成交體量年年大幅下跌，而漳州則在2016年之后，經(jīng)歷了一年成交的下滑，在2018有了一定幅度上升，但是與2016年的高峰還有一定差距；而泉州，5年來可以說一路持續(xù)上揚，未顯疲態(tài)。

　　如果問三個城市的開發(fā)商，這兩年哪個地方日子最好過？不用懷疑，答案肯定是泉州！這兩年泉州各路房企可謂是迎來大豐收，而對于廈漳兩地的房企來說，卻是他們家歷盡掙扎的時期。對于廈門樓市的形容詞如果是跌宕的話，對于漳州估計疲軟更適合。

　　廈門在過去兩年整體房價有了一定程度的下滑；漳州市區(qū)有著眾多限價1.7萬+的項目，但目前走量好的樓盤多數(shù)價格在1.3萬每平左右，這個售價對于動輒1萬+/平拿地的房企來說就不那么友好了。

　　泉州在樓市起勢階段就出臺了嚴格的調(diào)控政策，近兩年來一直維持著穩(wěn)定的房價。這也客觀上平抑了火熱之后進入樓市調(diào)整期而產(chǎn)生的市場震蕩。可以說這波操作政府做得果斷且有成效。

　　樓市萬元圈包圍下的核心區(qū)

　　那么，在調(diào)控在大背景下，對于購房者來說，究竟是個什么樣的機會呢？

　　我們先看一下現(xiàn)在泉州市區(qū)及周邊的新房態(tài)勢。

　　泉州中心市區(qū)、東海、城東—洛江萬安如果被看做核心熱點板塊的話，那么北峰、江南、開發(fā)區(qū)、洛江萬虹路、臺商區(qū)、池店南北片區(qū)形成了一個符合區(qū)域價值的，新房限價在1-1.2萬元/平（毛坯價格）的萬元圈。

　　我們可以很明顯的看到，自泉州調(diào)控升級之后,眾多的限價地塊出讓，而集中度最高的恰恰是在這個萬元圈上，中心區(qū)域近兩年只有城東的城建五中旁地塊和群盛的津淮街地塊，并且在地價上連破泉州地價的天花板。

　　健康穩(wěn)健的市場、符合區(qū)域價值的限價水平！讓眾多開發(fā)商對于泉州市場持續(xù)看好。中心市區(qū)周邊區(qū)域土地市場在2018年出讓達到了高峰，泉州迎來了中南、中海、金茂、美的等大咖的首進，還有石榴、雅居樂、藍光、宏地、敏捷、聯(lián)發(fā)、遠洋、新力等房企出現(xiàn)在土地市場上。

　　核心樓市板塊價值凸顯

　　泉州樓市這個特殊的存在不僅僅表現(xiàn)在外圍區(qū)域的近兩年的迅速崛起，更重要的是，這預示著中心區(qū)域如有地塊出讓，將會有著更高的價值。說句直接點的話，外圍的火熱代表著中心的強勢。

　　以前總是購房者外溢的周邊買房，在中心區(qū)土地出讓較少情況下，開發(fā)商同樣要被外溢到周邊拿地。

　　中心區(qū)域拋開老城區(qū)，東海、城東可以被看做是“大局已定”的區(qū)域。就像每年總有這么些口水文如《大局已定，這個區(qū)域即將全面爆發(fā)，xx人即將富得流油！》、《xx批復、xx被委以重任，開啟開掛模式。。。》、《xxxxx億砸下，xx區(qū)域迎來全面爆發(fā)，又一批醫(yī)院、學校、動工了》等等等。

　　沒錯，在之前10年，東海、城東無疑是在這些文章里被頻繁提及的區(qū)域，高關注度，同樣是高價值的體現(xiàn)。

　　為啥要關注東海片區(qū)

　　相比于城東一直以來住宅供應偏緊的狀態(tài)，東海在最近幾年供應和待入市體量上還是較大的，無論是從房價上還是買到的機會上，東海都更值得剛需關注！

　　在2017年下半年到2018年持續(xù)的熱度之后，進入2019年，東海勢必要經(jīng)歷大去化之后的樓市調(diào)整，這點從最近幾個樓盤去化上我們不難看出來。即開即清對于任何城市來說都是極佳的去化表現(xiàn)，但開盤去化六七成，依然算得上去化良好。

　　在小編看來，東海的價值并未被削弱，特別是在調(diào)控背景下對于剛需還是難得的機會。

　　首先就是片區(qū)利好的持續(xù)釋放，注意，這個利好的釋放是持續(xù)的！諸如行政服務中心、四朵花瓣、不斷崛起的總部大樓，以及規(guī)劃中的海底隧道、酒店、商業(yè)中心、會展中心等等，未來東海無疑是泉州商業(yè)密度最高、最具現(xiàn)代城市氣質(zhì)的區(qū)域，這點估計沒人會懷疑。

　　正如15年前東海的代名詞是蟳浦女，10年前會多數(shù)人會說是師院的新校區(qū)所在地，而現(xiàn)在，估計多數(shù)人首先想到的會是市政府、行政服務中心，這個心理變化過程反映了東海片區(qū)價值提升過程。

▲四朵花瓣&市政府

　　調(diào)控這兩年，老城區(qū)批售的新房價格1.7萬+/平，城東1.5萬+/平，而東海，大多數(shù)新房批售價格1.2萬+/平，調(diào)控有效的抑制了投資性購房者保護了剛需剛改群體，但是如果泉州房價沒在起勢時迅速出臺調(diào)控政策，或許現(xiàn)在東海買房，剛需的門檻就不是1.2萬+/平這個價位了。

　　這個價位對于大多數(shù)中國東部城市的核心新區(qū)來說，對剛需是十分友好的，也正是這個價格，讓泉州跳出了上文提到的火熱之后急轉(zhuǎn)直下的樓市周期規(guī)律。

　　價格越高，能買的人越少！在中心城區(qū)、城東與周邊區(qū)域新房價格拉開四五千每平甚至于更高的價格差的時候，東海片區(qū)受價格調(diào)控影響，整體1.2萬，接近1.3萬/平的新房價格與周邊區(qū)域1-1.2萬左右/平的限價并未形如此高的價差，對于購房者來說，東海這個調(diào)控背景下的房價水平自然要好好把握。