8月4日，泉州市豐澤區(qū)人民政府發(fā)布了關于城東南濱江片區(qū)改造項目（前頭社區(qū)石改）房屋征收補償安置實施方案征求意見的通告。

房屋征收補償安置實施方案（征求意見稿）

城東南濱江片區(qū)改造項目（前頭社區(qū)石改）房屋征收補償安置實施方案

（征求意見稿）

城東南濱江片區(qū)改造項目（前頭社區(qū)石改）位于城東組團，列入市政府公布的市級重點項目名單，總用地面積約121畝，東至泉州豐澤生態(tài)漁業(yè)產業(yè)基地，西至安吉路，南至前頭社區(qū)已征空地，北至青蓮街（具體見城東南濱江片區(qū)改造項目（前頭社區(qū)石改）征收范圍圖）。

為切實改善城市基礎設施及周邊居民的居住條件，維護公共利益，積極穩(wěn)妥推進房屋征收補償安置工作，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《福建省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》（福建省人民政府令第138號）、《泉州市國有土地上房屋征收與補償規(guī)定》（泉政文〔2020〕6號）、《泉州市人民政府辦公室關于印發(fā)在中心市區(qū)國有土地上對未經登記建筑調查認定處理意見和實施房屋征收補償指導意見的通知》（泉政辦〔2015〕112號）等相關法律、法規(guī)及配套政策，結合本區(qū)域實際情況，制定本方案。

第一部分   總  則

一、征收補償對象及補償方式

1.征收范圍：以泉州市自然資源和規(guī)劃局出具的征收范圍紅線圖為準。

2.征收補償對象：凡在本征收范圍（具體以征收紅線圖為準）內被征收房屋的所有權人為被征收人。房屋征收部門應與被征收人簽訂征收補償安置協議。

3.補償方式：住宅房屋分為有條件限量等價值產權調換、貨幣補償、部分等價值產權調換與部分貨幣補償相結合三種方式。

4.性質、用途認定依據：以《土地使用證》《房屋所有權證》登記的用途或規(guī)劃、土地管理等部門頒發(fā)的合法有效文件為依據。

5.面積測算依據：面積測量由具有房地產測繪資質的測量單位，依據國家、省、市現行房地產測繪技術規(guī)范計算。

（1）對本方案中所列價格無異議、在征收決定公告規(guī)定的期限內簽訂協議并按時搬遷的，其被征收房屋（只針對住宅房屋）除按國家現行的房地產測量規(guī)范計算建筑面積外，有下列情況的可優(yōu)惠計算征收面積：

①圍墻上的大門雨披按50％計算征收面積。

②利用坡屋頂空間作為閣樓的建筑，其樓底高度在2.2米以上，閣樓層高在1.6米以上的部分按50％計算征收面積（層高在1.6米以下的部分按附屬物給予補償）。

③通往屋頂的風樓，層高超過2.2米的，按100％計算征收面積（層高低于2.2米的，按附屬物給予補償）。

④房屋頂層合法建筑面積為底層合法建筑面積1/3以內的（含），不計入總層數。

（2）對本方案中所列價格有異議、未在征收決定公告規(guī)定期限內完成簽訂協議并按時搬遷的，其被征收房屋建筑面積按國家現行房地產測量規(guī)范計算，不再適用上述計算面積的優(yōu)惠辦法。

二、征收組織實施機構

1.房屋征收部門：泉州市豐澤區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局。

2.征收實施單位：按屬地原則，委托項目所在地豐澤區(qū)人民政府城東街道辦事處為征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。

三、簽約期限

簽約期限以泉州市豐澤區(qū)人民政府發(fā)布《城東南濱江片區(qū)改造項目（前頭社區(qū)石改）房屋征收公告》規(guī)定的時間為準。

四、工作流程

基本流程分為入戶宣傳、對未經登記的建筑進行調查認定處理、實地測量、面積核對、簽訂協議、騰空驗收、財務結算（住宅房屋選擇產權調換發(fā)放選房號）、建筑物拆除、選取安置房、回遷。被征收人應及時提供身份證、戶口簿、產權證明材料，配合工作人員辦理補償安置相關工作。

五、安置地點

安置房源為美仙山花苑二期（安置房裝修及設施標準詳見附件6）。

六、被征收房屋補償價格確定辦法

1.被征收房屋補償價格確定：根據泉州市人民政府辦公室《關于推進房屋征收貨幣化安置工作的若干意見》（泉政辦〔2017〕28號）的規(guī)定，公開招選五家具備相應資質的評估機構進行基準價評估，通過截尾均值的方法確定本房屋征收補償方案中被征收房屋補償單價及安置房安置結算價。

2.分戶補償評估價：對本方案所列房屋價值有異議的，可由依法選定的房地產價格評估機構對被征收房屋價值進行評估，評估結果作為補償依據(選擇分戶評估的不得再以基準價價值補償)。選擇產權調換的，還應對安置房房屋價值同時進行評估，并計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

被征收人或者房屋征收部門對房屋評估價值有異議的，可以自收到評估報告之日起10日內向原房地產價格評估機構申請復核。對復核結果仍有異議的，可以自收到復核結果10日內向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

第二部分 房屋權屬認定和處理辦法

七、被征收住宅房屋產權手續(xù)認定辦法：

（一）已登記的住宅房屋的認定和處理辦法

已登記的住宅房屋：指持有有效土地使用權證及房屋所有權證的產權手續(xù)完整的住宅房屋，按其所載面積計算補償安置。

（二）未登記的住宅房屋的認定和處理辦法

未登記的住宅房屋嚴格按照市政府《中心市區(qū)國有土地上對未經登記建筑調查認定處理意見》(泉政辦〔2015〕112號)辦理。

1.未經登記的建筑有下列情形之一的，且屬一戶一宅對象的住宅房屋，三層以下部分（含三層）可按原批準面積給予補償：

（1）“土改”時縣級以上人民政府頒發(fā)的《土地房產所有證》記載的住宅房屋；

（2）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，經生產隊（村民小組）、大隊（村委會）、公社（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）三級批準基建的住宅房屋；

（3）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后至1995年12月25日泉州市人民政府《關于泉州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內實行統一規(guī)劃管理的通知》（泉政〔1995〕綜309號）實施前，經縣級政府批準使用耕地基建的或經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級政府批準使用空閑雜地基建的住宅房屋；

（4）1995年12月25日泉州市人民政府《關于泉州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內實行統一規(guī)劃管理的通知》（泉政〔1995〕綜309號）實施后，經泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準基建的住宅房屋；

（5）持有市、區(qū)土地清查手續(xù)及發(fā)票（原件）的住宅房屋；

（6）征收屬市（縣、區(qū)）政府建設項目二次安置自建的住宅房屋；

（7）征收屬市（區(qū)）委、市（區(qū)）政府定點新村建設、舊村改造項目自建的住宅房屋；

（8）根據市委辦、市政府辦《泉州市違法占地、違法建設認定及分類處置的指導意見》（泉委辦發(fā)〔2014〕16號）的規(guī)定，補辦基建審批手續(xù)的住宅房屋。

2.對于基建手續(xù)不完整的未經登記建筑，但屬一戶一宅對象的住宅房屋，被征收人在征收決定規(guī)定的簽約期限內簽定協議并搬遷的，本著尊重歷史的原則，區(qū)分以下情況進行處理：

（1）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，經生產隊（村民小組）、大隊（村委會）二級同意基建的，或已繳交土地款的住宅房屋，可按批準基建用地范圍內建筑面積不超過95%給予補償；

（2）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后至1995年12月25日泉州市人民政府《關于泉州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內實行統一規(guī)劃管理的通知》（泉政〔1995〕綜309號）實施前，經生產隊（村民小組）、大隊（村委會）、公社（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）三級同意，但未經縣級以上人民政府批準使用耕地進行基建的，或只經生產隊（村民小組）、大隊（村委會）二級同意使用空閑雜地進行基建的房屋，可按批準基建用地范圍內建筑面積不超過90%給予補償；

（3）1995年12月25日泉州市人民政府《關于泉州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內實行統一規(guī)劃管理的通知》（泉政〔1995〕綜309號）實施后至2004年10月1日《泉州市人民政府關于禁止非法占地、違法建設的實施意見》（泉政文〔2004〕277號）前，經大隊（村委會）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）二級同意，使用原有宅基地、村內空閑地或雜地進行基建的房屋，可按批準基建用地范圍內建筑面積不超過85%給予補償；

（4）2004年10月1日《泉州市人民政府關于禁止非法占地、違法建設的實施意見》（泉政文〔2004〕277號）實施后基建的房屋，按照市委辦、市政府辦《泉州市違法占地、違法建設認定及分類處置的指導意見》（泉委辦發(fā)〔2014〕16號）進行處置。其中，2004年10月1日至2008年版泉州國土航拍圖前基建的房屋，給予材料費補貼（詳見附件2）。

3.未經批準擴建或基建的未登記建筑的認定處理以三層（含三層）為限，三層以上部分一律不認為可補償面積。按期簽訂協議并搬遷的，2008年版泉州國土航拍圖有體現的給予材料費補貼。

4.2008年版泉州國土航拍圖沒有體現的違建住宅房屋一律不予補償，其建筑用地按土地征收標準予以補償。

八、未經登記經營性用房的認定和處理辦法

持有合法用地手續(xù)，但未經規(guī)劃、國土、住建部門等行政機關批準，位于主、次干道等作為商業(yè)或服務業(yè)的房屋，具備店面門面結構連續(xù)經營三年以上且征收期間仍在經營，并持有合法的工商營業(yè)執(zhí)照或稅務登記證的，可按規(guī)定認定為未經登記的經營性用房。

第三部分 貨幣補償及優(yōu)惠獎勵辦法

九、基本原則

被征收房屋貨幣補償總額包括被征收房屋價值補償（含土地補償、建安費用補償和裝修裝飾補償）、被征收人搬遷補助、臨時安置補助及相關獎勵款項等。被征收人可以選擇按本方案所列相應類別房屋的基準價格進行貨幣補償，也可以要求進行分戶評估，按分戶評估結果結合產權調查認定規(guī)定進行貨幣補償。選擇分戶評估的不得再以基準價價值補償，不享受本方案其他優(yōu)惠獎勵辦法。

十、貨幣補償標準

采取基準價格補償的，被征收房屋價值補償單價（含土地使用權）分類補償標準如下：

1、住宅的補償標準：本方案第七條、第八條所列各類住宅房屋按相應補償單價計算（詳見附件1）。被征收房屋裝修補償單價單獨計算（詳見附件4）。

2、未經登記經營性用房的補償標準:

位于主、次干道，利用房屋改為經營性用房的，按原房屋性質給予補償，并按認定經營性用房面積給予一次性終止經營補貼。

經營性用房進深以原建筑結構臨街或臨主要道路第一層第一自然間計算，進深最多不得超過8米。

十一、貨幣補償優(yōu)惠獎勵辦法

貨幣補償優(yōu)惠獎勵辦法依照市政府《在中心市區(qū)國有土地上實施房屋征收補償的指導意見》(泉政辦〔2015〕112號)辦理。其中:

1.對在簽約期限內全部選擇貨幣補償方式、簽訂協議并搬遷的被征收人，給予每平方米被征收住宅房屋評估價值單價20%的貨幣補償方式獎勵；對征收非住宅房屋給予每平方米評估價值單價10%的貨幣補償方式獎勵。

2.屬民政部門認定的低保對象且在中心市區(qū)無其他住房的被征收人，其全部選擇貨幣補償方式，若其被征收房屋人均建筑面積不足20平方米，則被征收房屋價值補償款按人均建筑面積20平方米補足。“人均”的計算公式為：人均建筑面積=認定的可以補償建筑面積÷征收決定作出前被征收房屋戶口簿記載的人口數（被征收房屋戶口簿記載的人口需為被征收房屋所有權人的直系親屬且為常住人口）。

第四部分 住宅產權調換結算及保障辦法

十二、基本原則

依法實行房屋等價置換，即先計算貨幣補償，再進行有條件限量等價值產權調換。

1.持有登記完整房屋產權手續(xù)的，可以按其辦證面積申請產權調換；

2.未辦理房屋所有權登記手續(xù)的，根據《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)有關規(guī)定，嚴格按“一戶一宅”控制產權調換面積,合理控制被征收人選擇房屋產權調換的面積,原則上被征收房屋選擇產權調換的部分以用地面積120㎡（使用山坡地或雜地建設的房屋，其認定可以產權調換的用地面積最高為150㎡），建筑層數三層以內（含三層）為限被征收人選擇房屋產權調換的，超過部分實行貨幣補償。

十三、產權調換結算辦法

對在簽約期限內簽訂協議并搬遷的被征收人，按以下辦法進行結算：

1.本方案擬安置房源存量安置房評估基準價格為8469元/㎡。在簽約期限內簽訂協議并搬遷，選擇產權調換的安置房優(yōu)惠后的結算價格為6501元/㎡。

2.根據本方案可選擇產權調換的房屋，按補償單價計算的補償價值應在選房時結算，但房屋補償價值超過安置房價值部分的金額，可與附屬物（清點的附屬物單價詳見附件5）等補償款按規(guī)定發(fā)放。

3.原則上每個產權戶（即每個選房號）所選安置房屋面積應與其可產權調換的安置面積一致。但因安置房戶型、結構等原因，安置房建筑面積超過其可產權調換的安置房屋面積的在20㎡以內（含20㎡），按 6501元/㎡計算；超過20㎡（不含20㎡）以上的部分，按本方案安置房結算價8469元/㎡結算。

十四、產權調換選房辦法

實行“先簽訂協議并搬遷騰空，先選房”原則。由征收單位發(fā)給《房屋搬遷騰空驗收登記表》，經公示無異議后，被征收人憑《房屋搬遷騰空驗收登記表》，換取《征收補償安置證順序號》。安置時被征收人憑《征收補償安置證順序號》按順序選房并簽訂選房安置協議。

十五、住房困難戶保障辦法

根據有關政策結合實際情況，對在搬遷期限內簽訂協議并按期搬遷的，依據相關規(guī)定予以辦理。

第五部分 搬遷費、現房安置臨時安置費標準

十六、搬遷獎勵

對在簽約期限內簽訂協議并搬遷經騰空驗收合格的被征收人，房屋征收部門可以給予每產權戶最高5萬元（安置面積80㎡以上含80㎡）的按期搬遷獎勵。

十七、搬遷費標準

1.住宅：按經認定的建筑面積計算，標準為 5 元/㎡·次（詳見附件3）。被征收人選擇貨幣補償的，發(fā)放一次搬遷費；被征收人選擇產權調換的，發(fā)放兩次搬遷費。

2.未登記經營性用房：按經認定的建筑面積計算，標準為6元/㎡·次，發(fā)放一次搬遷費（詳見附件3）。

十八、住宅的過渡方式

由被征收人領取臨時安置補助費自行過渡。被征收人確實無法自行過渡的，由征收人提供周轉用房，不再發(fā)放住宅臨時安置補助費。

十九、住宅臨時安置費標準

臨時安置費標準為8元/㎡·月（詳見附件3）。選擇安置房產權調換的，按可置換的建筑面積計算，自被征收人簽訂協議并騰空房屋之日至安置房業(yè)主交房之日止，臨時安置費保底6個月；臨時安置費不足1600元/月·戶的，按每月每戶1600元發(fā)放。選擇貨幣補償或現房產權調換的，按可貨幣補償面積計算，一次性給予6個月的臨時安置費。

第六部分  補償決定

二十、補償決定

房屋征收部門與被征收人在規(guī)定的簽約期限達不成協議的，或被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的豐澤區(qū)人民政府作出補償決定。補償決定認定的補償金額以經鑒定認可的評估結果作為依據，被征收人不再享受本方案規(guī)定的優(yōu)惠獎勵辦法。

第七部分  附則

二十一、其他類型建筑的補償辦法

征收中涉及軍事設施、學校、黨政機關辦公用地可依法依規(guī)采取用地置換的辦法；文物古跡等其他房屋，依據有關法律、法規(guī)處理；祠堂、宮廟按統規(guī)自建處理。

二十二、適用范圍

本方案自征收公告發(fā)布之日起實施，未盡事宜按相關法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

本方案只適用城東南濱江片區(qū)改造項目（前頭社區(qū)石改）房屋征收補償安置，不作為其它項目征收補償安置的依據。

鑒于片區(qū)房屋征收工作的延續(xù)性、可操作性，本方案與原城東開發(fā)建設指揮部以往片區(qū)房屋征收慣例不一致的，由城東南濱江片區(qū)改造項目（前頭社區(qū)石改）征遷工作指揮部研究確定。

二十三、本方案解釋權歸豐澤區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局。

附件

1.被征收各類住宅貨幣征收補償單價

2.被征收各類住宅材料費補貼單價表

3.搬遷補助費和臨時過渡補助費標準

4.被征收住宅裝修分類及補償單價表

5.附屬物補償表

6.安置房價格及裝修、設施標準

城東南濱江片區(qū)改造項目（前頭社區(qū)石改）位于城東組團，列入市政府公布的市級重點項目名單。

據悉，項目總用地面積約121畝，征遷范圍——東至泉州豐澤生態(tài)漁業(yè)產業(yè)基地，西至安吉路，南至前頭社區(qū)已征空地，北至青蓮街。經初步測算需征遷建筑面積約10萬平方米，涉及約250戶征遷戶。

此次進行征遷的城東南濱江片區(qū)（前頭社區(qū)石改）所在區(qū)位緊鄰安吉路，旁邊即為城東萬達廣場和泉州五中城東校區(qū)，居住氛圍成熟，未來又將是一個明星地塊。

前頭社區(qū)的拆遷，將使目前城東的兩大軸心板塊（世界城和五中）串聯在一起，使得板塊迸發(fā)更為強勁的吸附力。