樓市“冬天”來(lái)了

——線城市房?jī)r(jià)率先回落，“明折+暗扣”，降幅多達(dá)20%，價(jià)格拐點(diǎn)特征明顯

    不出意料，降價(jià)最先從一線城市開(kāi)始。大約從今年七八月份起，在北京工作的山東人霍小姐就明顯感到手機(jī)每天收到的賣(mài)房廣告多了起來(lái)。10月份以來(lái)，更是每天要收到10多條類(lèi)似的短信，且大多打著低價(jià)入市、大幅優(yōu)惠的旗號(hào)。霍小姐覺(jué)得，開(kāi)發(fā)商和中介是真的著急了。然而在限購(gòu)的情況下，她并沒(méi)有購(gòu)房資格。“其實(shí)我是想買(mǎi)房的，如果一年前看到這么大的優(yōu)惠，也許我就買(mǎi)了。限購(gòu)一年了，房?jī)r(jià)不可能不降。”霍小姐說(shuō)。

    一直想在自己小區(qū)買(mǎi)一套更大一點(diǎn)房子的上海人陳先生，一年多來(lái)經(jīng)常到中介去看二手房信息。“一年多時(shí)間價(jià)格就沒(méi)動(dòng)過(guò)，但最近明顯降了，還時(shí)不時(shí)的會(huì)有特價(jià)房源，都說(shuō)是業(yè)主急售。”但陳先生決定繼續(xù)觀望，“房?jī)r(jià)肯定還要跌的，現(xiàn)在出手多傻呀。”10月以來(lái)，北京、上海、廣州等一線城市的部分樓盤(pán)率先吹響了房?jī)r(jià)調(diào)整的號(hào)角。各種明折暗扣都算上，降價(jià)幅度多在20%左右，一些前期漲得過(guò)快、泡沫較為明顯的項(xiàng)目，降價(jià)幅度甚至達(dá)到50%。

   “在房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)候，人們認(rèn)為降價(jià)20%幾乎是不可想象的事情。但在房?jī)r(jià)泡沫比較大的情況下，價(jià)格稍微一動(dòng)，就會(huì)有兩三成的幅度。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉指出，尤其是在北京通州這樣前期價(jià)格漲幅較大、泡沫明顯的區(qū)域，由于前期拿地成本很低，跌幅再大一些也不至于虧本。

    宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的到來(lái)。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下降0.14%，首次出現(xiàn)環(huán)比下降。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，10月全國(guó)平均房?jī)r(jià)首現(xiàn)環(huán)比下降，表明下半年來(lái)持續(xù)的價(jià)格僵局已經(jīng)被打破，房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)初步確立。與此同時(shí)，與9月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有34個(gè)，持平的城市有20個(gè)。與9月份相比，10月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了17個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.2%。

    但是，市場(chǎng)拐點(diǎn)的確立，不能單從1個(gè)月的環(huán)比下降就來(lái)判斷，因此未來(lái)兩個(gè)月的價(jià)格情況將成為判斷樓市拐點(diǎn)的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。市場(chǎng)庫(kù)存不斷創(chuàng)新高，加劇了降價(jià)的壓力。目前，北京住宅庫(kù)存已超過(guò)12萬(wàn)套，為2009年6月以來(lái)的庫(kù)存最高點(diǎn)。市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)相對(duì)過(guò)剩，只有降價(jià)促銷(xiāo)才有可能換來(lái)成交量。“降價(jià)只是剛開(kāi)始，相比購(gòu)房者的預(yù)期還有不小差距。”張?jiān)卤硎荆��?dāng)前房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)開(kāi)始逐漸由外向內(nèi)蔓延，成交量下跌帶動(dòng)成交價(jià)下降的趨勢(shì)十分明朗。在購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理影響和調(diào)控政策不放松的政策影響下，成交量很難有反彈。整體市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了下行階段。

 “暴利時(shí)代不會(huì)再回來(lái)”

 ——開(kāi)發(fā)商加快促銷(xiāo)防止被“拖死”，房地產(chǎn)行業(yè)面臨大調(diào)整

    有些出乎意料的是，龍頭開(kāi)發(fā)商成為降價(jià)的先鋒。在上海，引發(fā)這次大幅降價(jià)的，并非實(shí)力較差、資金緊張的小企業(yè)，而是龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、綠地、中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等標(biāo)桿房企。在其他城市，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、富力等大開(kāi)發(fā)商也加大了促銷(xiāo)力度。“先跑的搶的是錢(qián)，后跑的搶的是紙。”顯然，在調(diào)控的重壓下，經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)起伏的大開(kāi)發(fā)商對(duì)這句話的認(rèn)識(shí)更清楚，嗅覺(jué)更靈敏，反應(yīng)也更迅速。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，近七成一線房地產(chǎn)企業(yè)今年前三季度未完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的75%。從目前已經(jīng)披露的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，預(yù)計(jì)未完成同期任務(wù)的企業(yè)將繼續(xù)增加。臨近年底，開(kāi)發(fā)商面臨還貸和回籠資金壓力進(jìn)一步加大，這也成為開(kāi)發(fā)商加速促銷(xiāo)的動(dòng)力。 在市場(chǎng)調(diào)整中，中小房企受到的沖擊更大。在江浙一帶，一些小開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、老板卷款“跑路”的情況屢次發(fā)生。一些企業(yè)受制于資金及庫(kù)存的雙重壓力，到了必須出售項(xiàng)目或股權(quán)換取資金渡過(guò)冬天的關(guān)口。

    業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的現(xiàn)象將逐漸增加，行業(yè)集中度會(huì)明顯提高，這也有利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。在這樣的背景下，“降價(jià)換量”已成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。“即便個(gè)別項(xiàng)目有可能虧本，也比企業(yè)被一個(gè)項(xiàng)目拖死要好。降價(jià)宜早不宜遲。”一位開(kāi)發(fā)商表示。  “房?jī)r(jià)要回歸合理水平是大勢(shì)所趨。”萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮告訴記者，一年多來(lái)，萬(wàn)科一直堅(jiān)持積極定價(jià)的策略，保證項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)一個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售60%以上，確保安全。“對(duì)習(xí)慣生活在甜水里的房地產(chǎn)企業(yè)而言，下半場(chǎng)到了。”

    郁亮認(rèn)為，過(guò)去幾年房地產(chǎn)行業(yè)快速增長(zhǎng)，企業(yè)的利潤(rùn)率非常高，但這種“美好的歲月”并不正常。經(jīng)過(guò)這一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，未來(lái)住房的投資屬性將難以體現(xiàn)，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)很難再回到過(guò)去的暴利時(shí)代。在“下半場(chǎng)”，企業(yè)應(yīng)該更加注重產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比，更好地滿足普通人的居住需求。郁亮坦言，萬(wàn)科2012年的策略就是“過(guò)冬”，保證企業(yè)有充足的現(xiàn)金流，更加積極地賣(mài)房減少庫(kù)存，謹(jǐn)慎買(mǎi)地，進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理，開(kāi)源節(jié)流。

    從全國(guó)土地市場(chǎng)的表現(xiàn)看，開(kāi)發(fā)商“過(guò)冬”的表現(xiàn)越來(lái)越明顯。2011年1—10月份，主要城市土地流拍575宗，較去年全年增加110%。部分城市，如廣州，出現(xiàn)了無(wú)人競(jìng)拍而底價(jià)成交土地的情況，甚至取消了土地出讓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前10月全國(guó)主要城市居住地塊成交7734宗，其中4619宗底價(jià)成交，占比60%。

    “中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松指出，短期來(lái)看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對(duì)過(guò)剩的格局已經(jīng)逐步形成。開(kāi)發(fā)商將通過(guò)降價(jià)、布局三四線城市、以品牌和效率而非擴(kuò)張土地儲(chǔ)備等方式來(lái)提升價(jià)值、應(yīng)對(duì)調(diào)整。