所謂商鋪收益是指以商鋪為主體的獲得收入，既包括商鋪的經(jīng)營(yíng)收入（出租收入）又包括物業(yè)出售（即商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值）的收入，是通過(guò)資本市場(chǎng)或資金市場(chǎng)借助商鋪進(jìn)行投資得到的收益總稱(chēng)，商鋪的收益方法通常通過(guò)投資回報(bào)率表現(xiàn)。

        投資回報(bào)率定義：是指正常年度利潤(rùn)或年均利潤(rùn)占投資總額的百分比。
　　
　　固定計(jì)算公式：投資回報(bào)率=年利潤(rùn)或年均利潤(rùn)/投資總額×100%
　　
　　以龍江片區(qū)商鋪為例，面積約50平方米，售價(jià)約150萬(wàn)元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是150元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買(mǎi)下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得7500元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：
　　
　　套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率＝7500元×12/150萬(wàn)元，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的年投資回報(bào)率將是：6%。


　　
　　要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以165萬(wàn)元成交，那么它的投資回報(bào)率＝(165-150)/150，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的總投資回報(bào)率將是：10%。
　　
　　商鋪投資收益率四種算法目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？以下為大家介紹四種商鋪投資收益率算法：
　　
　　1.租金回報(bào)率法公式：(稅后月租金－按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)。
　　
　　優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。
　　
　　不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
　　
　　2.租金回報(bào)率分析法公式：(稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi))×12／購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
　　
　　優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。
　　
　　不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。
　　
　　3.內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／(按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))＝內(nèi)部收益率。
　　
　　上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。
　　
　　優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。
　　
　　不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。
　　
　　4.簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國(guó)際上專(zhuān)業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。