所謂商鋪收益是指以商鋪為主體的獲得收入，既包括商鋪的經營收入（出租收入）又包括物業出售（即商鋪自身價值）的收入，是通過資本市場或資金市場借助商鋪進行投資得到的收益總稱，商鋪的收益方法通常通過投資回報率表現。

        投資回報率定義：是指正常年度利潤或年均利潤占投資總額的百分比。
　　
　　固定計算公式：投資回報率=年利潤或年均利潤/投資總額×100%
　　
　　以龍江片區商鋪為例，面積約50平方米，售價約150萬元，目前在這個物業的周邊，同等物業的月租金約是150元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業主將有可能獲得7500元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現在讓我們計算一下：
　　
　　套用上述計算公式：這個物業的投資回報率＝7500元×12/150萬元，通過計算，我們得出這套物業的年投資回報率將是：6%。


　　
　　要是這個投資者轉手放出，并以165萬元成交，那么它的投資回報率＝(165-150)/150，通過計算，我們得出這套物業的總投資回報率將是：10%。
　　
　　商鋪投資收益率四種算法目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？以下為大家介紹四種商鋪投資收益率算法：
　　
　　1.租金回報率法公式：(稅后月租金－按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內的按揭款)。
　　
　　優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。
　　
　　不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
　　
　　2.租金回報率分析法公式：(稅后月租金－每月物業管理費)×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
　　
　　優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。
　　
　　不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
　　
　　3.內部收益率法房產投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／(按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費)＝內部收益率。
　　
　　上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。
　　
　　優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素�？梢耘c租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按復利計算。
　　
　　不足：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。
　　
　　4.簡易國際評估法基本公式為：如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。這一國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。