2014年5月20日上午，福州首次土地公開拍賣，除2014-04號地塊暫緩出讓以外，其余4幅地塊均成功出讓，出讓總金額達48.44億元。其中，保利（福建）房地產(chǎn)有限公司以底價17.8億元競得宗地2014-01號鼓樓舊屋區(qū)改造地塊；正榮集團有限公司以24.2億元競得2014-02號橫嶼7#地塊；福州市建設發(fā)展集團有限公司以底價6.15億元競得2014-03號火車南站西廣場南側(cè)地塊；利嘉（福建）國際貿(mào)易有限公司以底價2940萬元競得2014-05號“海峽醫(yī)藥城”項目周邊城市道路地下空間地塊。
福州住宅用地存量有限
今年或主打舊屋改造地塊
參與此次拍賣會的一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“雖是2014年首拍，但勉強算是平穩(wěn)開局。”歸根結底，還是與出讓地塊特點有密切關系。【相關閱讀：福州市2014首次土地拍賣 4幅地賣出48.44億元】
“2014-01號地塊市場反響不激烈，其實在預期之內(nèi)。”該業(yè)內(nèi)人士稱，這一地塊商務辦公和住宅用地僅16.5萬平方米，扣除拆遷安置房后，還要按照不低于5%的比例配建公共租賃住房，并全部回購。如此一來，實際樓面價格可能達到1.5萬元/平方米，留給開發(fā)商的利潤空間已相當有限。
此外，這個地塊被分割成四個地塊出讓，不規(guī)則且面積小，不容易整體規(guī)劃，商業(yè)價值不算太好。這樣來看，開發(fā)商只有在功能設計和用途的合理配置上精打細算來增加利潤空間。“未來有可能會將商務辦公部分全部改為小戶型住宅。”該業(yè)內(nèi)人士分析。
盡管2014-02號地塊競得人在交地時要交1個億的履約保證金，但仍被多位競拍者看好。
該業(yè)內(nèi)人士認為，“主要是看好化工路橫嶼片區(qū)的商業(yè)前景。目前，這里已有泰禾大型商業(yè)綜合體進入，周邊也有多塊住宅用地，同時這里又是東三環(huán)進出節(jié)點，未來必將形成東部城區(qū)又一商圈。”
通過此次拍賣會也能發(fā)現(xiàn)，今年福州樓市異動已超4個月，現(xiàn)已傳導至上游土地供應環(huán)節(jié)，多數(shù)開發(fā)商對市場預期變化明顯，加之資金鏈趨緊，“拿地也變得越來越謹慎了。”
扶碧娟表示，縱觀近年來福州土地市場，商辦土地的占比在逐年加大，20日出讓的4幅地塊中，僅2014-01號地塊有住宅用地屬性，其余均為商辦土地。本次土地拍賣有3幅地塊均以底價成交，延續(xù)了2013年土地拍賣境況，除非地塊優(yōu)質(zhì)，否則開發(fā)商均保持著理性的態(tài)度，不會盲目爭搶。
據(jù)記者了解，今年下半年，福州還將集中公開出讓部分市區(qū)地塊。一位不愿透露姓名的知情者稱，“年內(nèi)，晉安區(qū)連潘舊屋區(qū)、倉山城門和三叉街片區(qū)、晉安奧體片區(qū)等都將啟動整體改造，而福州住宅土地存量越來越有限，今年的住宅用地或?qū)⑷繌呐f屋改造地塊提供。”
觀點
相比之前在各種市場都可以拿地，目前企業(yè)更加集中在一線城市和廈門等少數(shù)二線城市拿地，這也反映了整個市場的不景氣。這種分化也是市場出現(xiàn)危險的一個節(jié)點。【相關閱讀：2014年福州首次土地出讓 福房網(wǎng)實景照大全】
——中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉
當前，盡管部分城市相關部門已出面辟謠，但是總體而言，“研究放寬限購政策“或許成為相關部門短期內(nèi)擺脫這種還債險局的探索之路。
——同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉
數(shù)據(jù)
同策咨詢研究部通過對45個樓市限購城市2013年土地財政依賴度（土地財政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財政收入×100%）研究發(fā)現(xiàn)：
45個樓市限購城市的土地財政依賴度較高的（超過80%）共13個城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都，其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%，杭州的土地財政依賴度高達156.4%。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前傳聞救市的城市已經(jīng)超過10個，其中政策明確落地的城市也已經(jīng)達到了6個。最新的一個城市是揚州。
（海西地產(chǎn)網(wǎng) 吳淑惠輯）
