在上半年以146億元拿下180萬方土地儲備的泰禾集團進入下半年之后依舊保持著“生猛”的發展勢頭。

　　7月25日，泰禾集團在福州舉行商業地產新聞發布會。會上，泰禾集團副總裁、商業地產公司總經理朱進康，以及泰禾集團商業地產招商總監江圣捷接受媒體采訪時表示，泰禾集團將用3-5年時間在全國開發建設20個商業地產項目。“未來的商業地產項目將以差異化定位和多元化經營等手段確保競爭力。”

　　朱進康回憶起泰禾最初做商業地產時的光景說道：“泰禾集團2010年開始進入商業地產領域。當時宏觀調控對住宅有一定的壓力，所以泰禾果斷在2010年底進軍商業地產。”

　　“當時，(商業地產)在整個福建省還不算是很熱，所以泰禾那時候拿到了五四北泰禾廣場和東二環泰禾廣場兩塊地……時隔四年，目前泰禾整個商業地產在福建省有五個購物中心，一個已經開業，明年準備開兩個，并且還準備做四個五星級酒店。”

　　其透露：“2013年泰禾集團168億元銷售額中，商業地產的銷售額達到了84億元。泰禾已經把觸角伸到北京、上海這樣的一線城市，計劃的是社區型的商業或者寫字樓。”

　　朱進康還十分得意地說起目前泰禾的標桿項目五四北泰禾廣場。“五四北泰禾廣場雖然是泰禾第一個購物中心，去年的目標基本達到我們要求。”其認為，一個購物中心每天人流量平均到達四萬多人次，對于開業一年的購物中心是相當好的。

　　談起商業地產，商業模式則成了不可不說的部分。

　　而在朱進康眼中，泰禾商業地產的特點可以用“不做標準化，沒有固定商業模式”來概括。

　　“泰禾商業的競爭力很重要的一點，是一直在堅持走差異化競爭的路線，始終堅持做精品商業。泰禾的商業不會隨大流，和萬象城、大悅城都有不同。”

　　其表示，泰禾考慮的商業模式是不同的項目定位、業態規劃和品牌，會根據整個項目所在地，還有項目的區域消費能力或者是一個未來發展的趨勢進行考量。

　　“做一個量身打造的項目，而不是做標準化的產品。一個標準化的產品跑到其他地方，可能一下子不適合。”

　　以下為泰禾集團福州商業地產新聞發布會活動現場問答實錄：

　　現場提問：泰禾于2010年進入商業地產，當時商業地產的競爭格局就已經非常激烈了，是什么原因促使泰禾想進入商業地產的這個領域？

　　朱進康：

　　泰禾在2010年底進入商業地產，應該是有備而來的。因為泰禾是上市公司，如果只是以銷售為主，資產未來可能會缺少沉淀。所以泰禾作為一個上市公司房地產公司，需要商業地產穩定的一些資金作為資產的沉淀。

　　2010時，我們注意到當時宏觀調控對住宅有一定的壓力，所以泰禾果斷在2010年底進軍商業地產。那個時候商業地產在全國還比較熱，但是在整個福建省還不算是很熱，所以泰禾那時候拿到五四北泰禾廣場和東二環泰禾廣場兩塊地。

　　住宅部分是全部銷售，一定有盈利，爆發力強，迅速回流大量的資金，有大量的盈利。商業地產則能帶來長期的資產升值、保值。

　　黃總(泰禾集團董事長黃其森)曾提出來泰禾要做百年老店，因為我們預測，未來房地產形勢從時間長的十年、二十年角度看，一定有周期性的波動，而商業地產相對穩定很多。

　　可以看到現在香港上市公司大部分都是從二三十年前的房地產公司變成一個收入型的公司，包括新鴻基、九龍倉等。未來房地產發展方向一定是慢慢地從銷售型公司轉向收入型的公司。

　　現場提問：當初泰禾是怎樣思考和確定公司商業地產方面的定位和戰略目標的？當初進入商業地產應該有一個發展目標，那現在的發展現狀是否達到當時的目標？

　　朱進康：

　　這三年的發展基本上達到我們的發展目標。

　　其中，五四北泰禾廣場雖然是泰禾第一個購物中心，去年的目標基本達到我們要求。

　　一個購物中心每天人流量平均到達四萬多人次，對于開業一年的購物中心來講是相當好的。這個人流量目前超過福州的金融街(000402,股吧)和萬達，跟一年前的倉山萬達來比也是相當不錯的。而且項目的整個銷售額還排到福州購物中心前面。

　　雖然不是第一名，也算是在前面。作為我們開業一年的購物中心，而且是我們第一個商場，做得還不錯。

　　目前泰禾整個商業地產在福建省有大的MALL，有五個購物中心，一個已經開業，明年準備開兩個，并且還準備做四個五星級酒店。泰禾已經把觸角伸到北京、上海這樣的一線城市，計劃的是社區型商業或者寫字樓。經過三年的努力能做到這一點，應該講在整個商業地產發展的速度跟品質達到預期的目標。

　　現場提問：剛才您也提到去年泰禾168億的銷售里有84億銷售額是由商業貢獻的，那么在未來若干年，泰禾商業的發展目標是什么？

　　朱進康：

　　泰禾整個商業的目標是未來的三年到五年在全中國要布局15到20個這樣的商業中心。去年商業地產銷售額占了半壁江山，隨著北京、上海住宅項目和其它項目的擴展，未來的比重可能會往下走一些，但是總體來說，相對于整個目前的商業地產規模，未來五年將會翻兩倍。

　　現場提問：泰禾目前自持的比例是多少？做商業地產的快速周轉和住宅有怎樣的不同？多長的一個周期？另外隨著商業地產項目不斷加碼，會不會對資泰禾的資金鏈也構成一定的壓力？這方面有什么解決的辦法？

　　朱進康：

　　泰禾自持的主要是購物中心、酒店，以及一些5A寫字樓，保留的就是整個項目里面最精華的部分，這些部分未來的升值會十分巨大。

　　做商業地產如果資金的問題沒有解決是很難有實際發展的。從泰禾廣場開始，泰禾就開始進行整個商業地產運營之路。在這一點上面和萬達有點類似，泰禾要追求單個項目的資金平衡，如果有虧欠，不能虧太多。比如說五四北項目大概現金流差兩個億，東二環的項目現金流則會要求有15個億，追求單個項目基本平衡。

　　通過銷售來帶動整個項目的運作，東二環項目一年半時間基本上賣到五六十億的銷售額，回款也到了三四十億。按照我們的測算，基本上一年半的時間就已經把土地款跟工程款給收回來。東二環在2012年、2013年銷售勢頭非常猛，而華大泰禾廣場差不多也是這樣的模式，去年在泉州有二十幾個億的銷售。

　　至于周轉周期，以東二環為例，一年半的時間把成本收回來。不同的項目有不同的周期，東二環項目很快，但有一些項目會慢一點。基本上在一年半、兩年半之間會把這個項目資金流轉一遍。

　　現場提問：除了泰禾1號街區和長安中心之外，泰禾在北京還會不會運作這樣的商業地產項目？

　　朱進康：

　　泰禾現在在北京做的這兩個項目，嚴格意義上來算是典型的購物中心MALL的形式。一個社區商業，一個是寫字樓加上精品小MALL。

　　泰禾商業發展一直堅持“深耕海西”，現在海西有五個購物中心，計劃在廈門再做兩個，在福州可能還要做一個。在福建省泰禾想在沿海一線做到八個到九個商業項目，在福建形成一個壟斷的地位。剩下的部分則一直關注北京地區或者上海地區。

　　現場提問：泰禾在上海其實已經有一塊地，這塊地現在整體的定位是怎么樣的？其實在上海商業地產里面有很多企業在資金還有招商引資方面都很成功，泰禾打算用什么方式切入這個市場去競爭？

　　朱進康：

　　泰禾上海這個項目因為在內環邊上，地段非常好，是一個精品的寫字樓，規模不大，定位是精品高端的寫字樓，不止有一些集團的商業，而是定位寫字樓或者是酒店型這樣的商務寫字樓。

　　泰禾商業的競爭力很重要的一點，是一直在堅持走差異化競爭的路線，始終堅持做精品商業。泰禾的商業不會隨大流，和萬象城、大悅城都有不同，在堅持自身的同時，也注意到未來的競爭應該是硬件、軟件，是多元化的商業競爭的道路。

　　商業的競爭非常慘烈，它不是像住宅競爭一樣你活得好一點，我活差一點。商業的競爭一般就是強者很強，弱者很弱，所以說泰禾在商業競爭中，一直注意多元化競爭的準備。

　　泰禾考慮的商業模式是不同的項目定位、業態規劃和品牌，會根據整個項目所在地，還有項目的區域消費能力或者是一個未來發展的趨勢進行考量。

　　做一個量身打造的項目，而不是做標準化的產品。一個標準化的產品跑到其他地方，可能一下子不適合。泰禾在未來商業購物中心的競爭方式上做了很多深入的研究，這包括整個生活模式的互動方面。

　　現場提問：電商對商業地產的影響，這方面泰禾有什么樣的感受，你們會做出什么樣的應對？

　　朱進康：

　　電商應該講對整個中國的商業造成一個非常大的影響。其實電商領域是購物中心商業發展道路，新生活模式的引領者這樣的概念。就是說我們泰禾廣場這樣的中心不把它作成產品，而研究作為一種生活模式的載體。不管是購物中心整個生活的模式，還是綜合體里面不同的寫字樓或者是其它部分，都把它研究成是一個新生活的模式。當它成為生活一部分以后，電商就很難成為替代品而替代你。

　　泰禾現在一直在進行電商的研究，在構思泰禾電商往哪里走。第一階段電商已經初步開始形成，已經在做了。我們增加購物體驗這一塊，來增加線上線下感觸這一塊。比如預定電影票，預定位置，包括一些打折產品介紹。

　　但是泰禾的電商肯定不單純只做這樣，未來的泰禾電商我們還在思考當中。

　　其實在整個泰禾購物中心里面，泰禾的業態規劃跟品位包括生活模式，已經遠遠超過了目前我們所看到的一些購物中心的思路和模式。

　　現場提問：泰禾有說過想進入珠三角，目前泰禾在珠三角拿地有沒有什么進展？泰禾地產在珠三角地區有什么樣的發展規劃？會優先考慮哪一些城市？

　　朱進康：

　　泰禾在福建省研究了一些模式，特別是不夜城的模式，也就是把購物中心做成24小時不夜城的概念，這對珠三角這個天氣比較熱的地區是比較適合的。

　　所以泰禾也一直研究在珠三角拿地的機會，但是在去年一直沒有落地。但在今年年底或者說明年會在珠三角做一兩個泰禾廣場這樣的項目。優先進入廣州，泰禾也不排除尋找佛山、東莞這樣的機會。

　　現場提問：泰禾商業地產發展，在三到五年內會有20個泰禾廣場，這20個泰禾廣場都有選址和定位的問題。之前江總也說到泰禾在泉州有三個泰禾廣場，一般來說在二三線城市這種商業的地產泡沫都是大家討論比較多的問題。那泰禾是怎么考慮這個問題？

　　朱進康：

　　應該說泰禾廣場的的產品線比較廣，泰禾廣場有做高端，像東二環泰禾廣場。

　　在泉州三個定位也不太一樣，東海做泉州市市級的購物中心，華大是專門定位為年輕、時尚的購物中心，在石獅的泰禾廣場是家庭的購物中心。所以在不同的項目，都有不同的定位，這也是泰禾的一個特點。

　　雖然看上去商業地產在二三線城市非常多，但是因為泰禾的整個定位和思路非常清晰，商業地產在福建地區包括福州，商業地產購物中心不是太多，特別是有創意的、有品質，或者說確實有競爭力的購物中心在福州太少太少。

　　現場提問：泰禾三到五年內發展20個泰禾廣場，剛才朱總也說泰禾不做標準化的設定。那泰禾是怎么保證在三到五年內有20個泰禾廣場的發展呢？

　　朱進康：

　　泰禾在未來發展這么多項目，主要兩個問題，資金和拿地，商業無外乎這兩個條件，泰禾這幾年都在發展資金，不管是上市公司，還是銷售這幾年都進入一個加速的階段。

　　拿地上，最近也加快了一些，比如說北京、上海地區，包括廣州地區一些地塊的研究。泰禾做拿地的部署，不成熟的不拿，拿一塊就要成熟一塊，基本上是這個原理。

　　應該講團隊建設是商業最難的一個問題，當初從三個人發展到現在，從商管到地產加上招商團隊現在一千號人，這是一個飛速發展的團隊。未來從五個翻到十五個，再翻三倍的話，人才思路跟現有的模式肯定還要再升級。但是我們也會研究新的方式，包括現在做的一些跟學校的合作，因為有一些商管的人才，我們要培養自己的人。我們商業團隊三年從三個人到現在一千個人，這個團隊非常龐大了。

　　現場提問：應該說現在在福州跟泉州都有兩個泰禾廣場，那么這兩個泰禾廣場如何做到產品之間的差異化競爭，而不會形成同城的競爭而分散的特點？

　　朱進康：

　　泰禾廣場在福州有兩個，泉州有三個。這個錯位競爭的問題，其實在商業布局里面已經完全考慮了。比如說五四北定位是區域型的購物中心，主要針對周邊區域的家庭以及年輕時尚的一些客群來作為定位的。

　　但是東二環則是超區域的定位，它未來不是單純東二環片區或者是福州市區，其實應該是福州八縣，甚至閩東北地區。所以整個業態規劃跟檔級，包括引進的奢侈品、布局的兩個五星級酒店跟一個四星級酒店，都是以這個檔級的定位來做的，這兩個項目的客源跟客型差異化都是非常顯著的。

　　現場提問：未來泰禾廣場租金的收入可以為集團貢獻多少？餐飲是泰禾廣場很大的一個特色，在業態比例里面餐飲娛樂跟零售的比例分配是怎樣子的？

　　江圣捷：

　　其實餐飲的比例這幾年整體上應該來說是不斷增加，以前基本上通常都是20%-25%之間在這個范圍，現在基本上購物中心上升到30%，甚至有一些購物中心占到50%。這個因地制宜，也不是說每個項目的比例都是這樣子。

　　朱進康：

　　泰禾堅持的模式就是每個項目的自持和租售比例不是一個穩定的數字。這里牽扯到兩個問題，第一個是經濟平衡，另外一個是看這項目自持的價值有多高，如果價值高的話，像東二環這樣的自持比例會比較高一些。

　　如果價值低一些區域，可能自持比例會略顯低一點，所以每個項目都不一樣。這也是泰禾商業的特點，我們沒有做標準化的設定。根據項目的不同，根據它未來的價值不同來做一個設定的。

　　至于剛才說的租金的事情，租金也是動態的過程，現在MALL租金還是非常可觀的。未來三年以后，兩三年應該在十幾個億的租金是沒有問題。這個也是個動態的過程，目前單個MALL租金其實比萬達要高很多的。

　　現場提問：東二環板塊跟西二環板塊拉開了商業地產的競爭，而西二環板塊則是集中很多商業地產，寶龍、蘇寧以及華潤萬象城。那么東二環泰禾廣場如何鎮住這個板塊，如何能夠戰勝西二環板塊，成為福州真正的福州商業的領頭羊的地位？

　　朱進康：

　　其實西二環轉到東二環這是一個城市發展的必然。西二環崛起是因為整個福州的金山帶和大學城的開發，福州整個人流跟物流都是從西面進來的。

　　現在福州則是東部大開發，把福州城市從沿海城市走向濱海城市或者海濱城市。現在福州整個城市向東進行，比如說福州的馬尾新城、東部新城以及平潭特區都是往東面走。而東二環站在一個歷史的東面的起跑點，它的高度比整個西二環高一點。

　　再看西二環整個MALL的狀態，目前的現有三個MALL定位太過重疊，客型重疊，競爭其實是非常激烈。定位很重復，沒有高端引領，它錯位沒有錯開。沒有錯開來，也就是整個定位沒有高度。第二個它的廣度不夠，西二環三個MALL目前業態太過單一，包括現在比如說商業比較流行的文化概念、一些高端餐飲的概念，基本上都還沒有融入。另外任何一個商圈想要有持續競爭力，商業跟商戶鋪的互動非常重要，西二環大量的高檔的寫字樓和酒店缺失是它未來競爭的弊端。

　　現場提問：當前有觀點認為，以后的商業可能走兩個極端，第一個就是可能非常高端的標桿型的商業有更多的機會，第二是認為社區型的商業可能更適合，反而不太看好綜合型的商業體，您怎么看待這個觀點？

　　朱進康：

　　兩種分化的問題，這個觀念我覺得有一部分對，也不完全對。社區商業怎么都死不掉，但是社區商業永遠做不大。

　　而高端的商業則是這樣的，它是有一個城市的高度，一旦做到NO.1這是非常的不錯。但是一旦從NO.1掉下來第二名就落伍了，第三名就撐不住了。所以第一個觀點如果做到第一名了一定好，這個觀點基本是對的。一個城市購物中心到第一名，基本上生意不會差到哪里去。

　　而至于終端購物中心生存的問題，現在購物中心最嚴重的問題是同質化嚴重，不管是定位還是產品設計、品牌的規劃以及業態規劃，基本上一樣，沒有什么創意。未來這樣子的購物中心會面臨非常大的壓力，所以未來終端的購物中心勝出的一定是有差異化競爭能力的購物中心。

　　現場提問：怎么樣看待目前宏觀環境下對商業地產市場的影響，這是第一個問題。第二個問題關于城市綜合體過剩的爭議的，比如廣東現在開業的或者即將開業的商業綜合體都已經很多了，雖然您剛才說到會做一些差異化的調整，但是還是有一些量的問題，那您認為一個城市應該有多少個城市綜合體是比較合理的。

　　朱進康：

　　城市有多少個綜合體，我想這個從學術上有一個標準的答案是說每30萬人一個購物中心基本上就能夠活下來，30萬左右一個社區型的購物中心能夠活。

　　不管是廣州也好福州也好，看上去有很多綜合體在做，但事實上綜合體不等于購物中心，綜合體這個概念是比購物中心要大。只要是兩種不同的業態混合在一塊兒就叫綜合體，有購物中心的綜合體應該是一個級別比較高的綜合體，shopping-mall在不同地方剛才說有很多。

　　我們也講這幾年在中國隨著住宅調控都往商業地產跑，未來商業地產要勝出一定要有準備、有計劃。不管是產品要有思路還有經營，各方面都有所準備的情況下才能夠脫穎而出。商業的競爭比住宅更加慘烈，它的一個競爭規律就是“勝者為王”。未來如果出現很多商業綜合體，會在競爭中敗掉死掉。

　　宏觀調控對商業地產的影響應該跟住宅地產一樣。影響就是看不同的地區采取不同的策略。目前來看，整個商業地產在泉州或者福州銷售有一定的影響，但影響也不像外面想象的這么大。其實在好的、優質的商業地產，對一個城市來說是一個城市核心資產。在整個房地產基本面有一些變化的情況下，投資到城市的核心資產一定是最安全的，這是我們商業地產堅持的理論方向。

　　(海西地產網 吳淑惠輯)