當限貸松綁撞上十一黃金周，原本略顯沉悶的樓市不免多了些許婉轉曲折的“劇情”。在限購取消、限貸松綁的雙重利好之下，不少開發商都由原本的降價跑量轉為明碼漲價。

　　雖然不乏“真槍實彈”者，但不少或還是“虛晃一槍”。

　　據悉，10月5日，南京碧桂園鳳凰城發布一則漲價通知稱，因限購、限貸取消，并且十一假期間，碧桂園鳳凰城看房、選房的購房者眾多，為此項目營銷中心決定，擬于10月8日起，取消現有部分優惠政策，所有在售房源上漲200元/平米。

　　對此，觀點地產新媒體致電碧桂園鳳凰城售樓處，其銷售人員證實確有其事。據該人士透露，十一期間鳳凰城都在走量，雖然國慶之后還會有一些優惠，但是各個樓盤都面臨著漲價的問題。

　　不過，在南京林業城市與房地產研究中心主任孟祥遠看來，鳳凰城的漲價舉措更多是開發商的營銷策略，其作用還是比較有限的。若從長計議，對于體量大、開發周期長、銷售任務繁重的碧桂園大盤來說，實打實地漲價多少有些不太現實。

　　鳳凰城的漲價風聲

　　據了解，目前碧桂園鳳凰城在售翰林灣洋房，面積為89至133平方米，精裝折后價5900至6200元/平方米。

　　該項目一期占地總面積約255畝，建筑面積80多萬平方米，其中，住宅部分建筑面積約54萬平方米，由22棟19至30層的住宅組成，產品類型涉及洋房、公寓和別墅。

　　上述銷售人員介紹，目前鳳凰城在售房源涉及有精裝和毛坯，不過毛坯的在售只有小戶型沒有大戶型。相較精裝，毛坯均價在5000元/平方米左右，并實行一樓一價。

　　若按其漲價通知，昨日(10月8日)應是其上調價格的首日。不過，該銷售人員透露，現在雖有價格上調的預算，但尚未作出調整，而節后保留的優惠亦須根據個人的實際購房情況來決定，不便詳述。

　　實則上，鳳凰城的此舉并非9月30日央行和銀監會公布調整首套房貸款利率以來的第一例，在此之前，綠城已敢為人先。

　　就在央行發布救市政策的當晚，綠城集團便發布文件，要求其浙東區域的各項目自10月8日開始，對手頭產品價格進行梳理，并根據城市及項目情況對價格進行5%~10%的上調，同時于10月9日上報11月1日預計執行的價格。該消息也得到綠城方面的證實。

　　緊隨其后，市場上亦相繼傳出綠地、恒大、新城等競相發文漲價的消息，不過隨即便被官方否認。

　　對此，有業內人士直言，限貸放松和之前限購放松一樣，對大家的情緒是一種振奮，而對于部分庫存高企的市場，目前還不具備漲價的理由，個別樓盤雖會借著這一救市利好上調價格，但整個市場回暖還要觀望。

　　營銷劇情或為投石問路

　　對于碧桂園鳳凰城的此等舉措，南京多名業內人士的觀點頗為一致。其中，孟祥遠直指，鳳凰城的漲價實則是其營銷手段，從其過往經驗來看，碧桂園并未漲價。

　　“漲價一方面對老業主是個安撫，并且能提起到升利潤的作用，但更主要的還是營銷目的，通過適度地上漲來試探市場，達到擠壓市場的目的。”孟祥遠分析道。

　　并且，其續稱，現在南京的庫存還處5萬套以上的警戒線，若是漲價，意味著客戶的選擇面會更廣，而在不刺激客戶抗性的前提下，漲幅會非常有限，至多是收回點點折扣，所以碧桂園的舉措不過是一種營銷的手段。

　　而南京資深地產評論人尹霄飛亦直言，碧桂園等房企旨在通過漲價來和購房者打心理戰，不過他認為此舉在當前情勢下并非明智之舉。

　　“未來的經濟形勢還不是很好，開發商更多地是通過這些造成一種改變預期的心理戰，但我并不覺得價格上漲后，購房者會買漲不買跌，現在的市場形勢還是比較嚴峻的，仍然沒有擺脫由低往高走的形勢。”

　　對此，尹霄飛指出，南京市場此前是量價齊跌，即便現在限購限貸均松綁，但首先不可能把價格拉上去，仍然是先可能出現價平量漲。

　　顯然，就當前南京的市場情況來看，漲價的基礎尚不具備。數據顯示，截至10月8日晚間，南京全市的商品房可售套數為51296套，逼近其歷史最高值5.5萬套。并且在業內人士看來，以目前的趨勢看，務實的開發商仍然需要更多下調價格，以價換量。

　　不過，值得注意的是在此營銷策略之下，碧桂園鳳凰城在十一黃金周期間已掙得“盆滿缽滿”。

　　據悉，國慶期間鳳凰城共計銷售368套，其中主力產品高層洋房達到298套，別墅21套，大平層16套，商鋪33套。

　　（海西地產網 張喵喵輯）