當(dāng)限貸松綁撞上十一黃金周，原本略顯沉悶的樓市不免多了些許婉轉(zhuǎn)曲折的“劇情”。在限購(gòu)取消、限貸松綁的雙重利好之下，不少開(kāi)發(fā)商都由原本的降價(jià)跑量轉(zhuǎn)為明碼漲價(jià)。
雖然不乏“真槍實(shí)彈”者，但不少或還是“虛晃一槍”。
據(jù)悉，10月5日，南京碧桂園鳳凰城發(fā)布一則漲價(jià)通知稱，因限購(gòu)、限貸取消，并且十一假期間，碧桂園鳳凰城看房、選房的購(gòu)房者眾多，為此項(xiàng)目營(yíng)銷中心決定，擬于10月8日起，取消現(xiàn)有部分優(yōu)惠政策，所有在售房源上漲200元/平米。
對(duì)此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電碧桂園鳳凰城售樓處，其銷售人員證實(shí)確有其事。據(jù)該人士透露，十一期間鳳凰城都在走量，雖然國(guó)慶之后還會(huì)有一些優(yōu)惠，但是各個(gè)樓盤(pán)都面臨著漲價(jià)的問(wèn)題。
不過(guò)，在南京林業(yè)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)看來(lái)，鳳凰城的漲價(jià)舉措更多是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略，其作用還是比較有限的。若從長(zhǎng)計(jì)議，對(duì)于體量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、銷售任務(wù)繁重的碧桂園大盤(pán)來(lái)說(shuō)，實(shí)打?qū)嵉貪q價(jià)多少有些不太現(xiàn)實(shí)。
鳳凰城的漲價(jià)風(fēng)聲
據(jù)了解，目前碧桂園鳳凰城在售翰林灣洋房，面積為89至133平方米，精裝折后價(jià)5900至6200元/平方米。
該項(xiàng)目一期占地總面積約255畝，建筑面積80多萬(wàn)平方米，其中，住宅部分建筑面積約54萬(wàn)平方米，由22棟19至30層的住宅組成，產(chǎn)品類型涉及洋房、公寓和別墅。
上述銷售人員介紹，目前鳳凰城在售房源涉及有精裝和毛坯，不過(guò)毛坯的在售只有小戶型沒(méi)有大戶型。相較精裝，毛坯均價(jià)在5000元/平方米左右，并實(shí)行一樓一價(jià)。
若按其漲價(jià)通知，昨日(10月8日)應(yīng)是其上調(diào)價(jià)格的首日。不過(guò)，該銷售人員透露，現(xiàn)在雖有價(jià)格上調(diào)的預(yù)算，但尚未作出調(diào)整，而節(jié)后保留的優(yōu)惠亦須根據(jù)個(gè)人的實(shí)際購(gòu)房情況來(lái)決定，不便詳述。
實(shí)則上，鳳凰城的此舉并非9月30日央行和銀監(jiān)會(huì)公布調(diào)整首套房貸款利率以來(lái)的第一例，在此之前，綠城已敢為人先。
就在央行發(fā)布救市政策的當(dāng)晚，綠城集團(tuán)便發(fā)布文件，要求其浙東區(qū)域的各項(xiàng)目自10月8日開(kāi)始，對(duì)手頭產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行梳理，并根據(jù)城市及項(xiàng)目情況對(duì)價(jià)格進(jìn)行5%~10%的上調(diào)，同時(shí)于10月9日上報(bào)11月1日預(yù)計(jì)執(zhí)行的價(jià)格。該消息也得到綠城方面的證實(shí)。
緊隨其后，市場(chǎng)上亦相繼傳出綠地、恒大、新城等競(jìng)相發(fā)文漲價(jià)的消息，不過(guò)隨即便被官方否認(rèn)。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士直言，限貸放松和之前限購(gòu)放松一樣，對(duì)大家的情緒是一種振奮，而對(duì)于部分庫(kù)存高企的市場(chǎng)，目前還不具備漲價(jià)的理由，個(gè)別樓盤(pán)雖會(huì)借著這一救市利好上調(diào)價(jià)格，但整個(gè)市場(chǎng)回暖還要觀望。
營(yíng)銷劇情或?yàn)橥妒瘑?wèn)路
對(duì)于碧桂園鳳凰城的此等舉措，南京多名業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)頗為一致。其中，孟祥遠(yuǎn)直指，鳳凰城的漲價(jià)實(shí)則是其營(yíng)銷手段，從其過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，碧桂園并未漲價(jià)。
“漲價(jià)一方面對(duì)老業(yè)主是個(gè)安撫，并且能提起到升利潤(rùn)的作用，但更主要的還是營(yíng)銷目的，通過(guò)適度地上漲來(lái)試探市場(chǎng)，達(dá)到擠壓市場(chǎng)的目的。”孟祥遠(yuǎn)分析道。
并且，其續(xù)稱，現(xiàn)在南京的庫(kù)存還處5萬(wàn)套以上的警戒線，若是漲價(jià)，意味著客戶的選擇面會(huì)更廣，而在不刺激客戶抗性的前提下，漲幅會(huì)非常有限，至多是收回點(diǎn)點(diǎn)折扣，所以碧桂園的舉措不過(guò)是一種營(yíng)銷的手段。
而南京資深地產(chǎn)評(píng)論人尹霄飛亦直言，碧桂園等房企旨在通過(guò)漲價(jià)來(lái)和購(gòu)房者打心理戰(zhàn)，不過(guò)他認(rèn)為此舉在當(dāng)前情勢(shì)下并非明智之舉。
“未來(lái)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還不是很好，開(kāi)發(fā)商更多地是通過(guò)這些造成一種改變預(yù)期的心理戰(zhàn)，但我并不覺(jué)得價(jià)格上漲后，購(gòu)房者會(huì)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)還是比較嚴(yán)峻的，仍然沒(méi)有擺脫由低往高走的形勢(shì)。”
對(duì)此，尹霄飛指出，南京市場(chǎng)此前是量?jī)r(jià)齊跌，即便現(xiàn)在限購(gòu)限貸均松綁，但首先不可能把價(jià)格拉上去，仍然是先可能出現(xiàn)價(jià)平量漲。
顯然，就當(dāng)前南京的市場(chǎng)情況來(lái)看，漲價(jià)的基礎(chǔ)尚不具備。數(shù)據(jù)顯示，截至10月8日晚間，南京全市的商品房可售套數(shù)為51296套，逼近其歷史最高值5.5萬(wàn)套。并且在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，以目前的趨勢(shì)看，務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)商仍然需要更多下調(diào)價(jià)格，以價(jià)換量。
不過(guò)，值得注意的是在此營(yíng)銷策略之下，碧桂園鳳凰城在十一黃金周期間已掙得“盆滿缽滿”。
據(jù)悉，國(guó)慶期間鳳凰城共計(jì)銷售368套，其中主力產(chǎn)品高層洋房達(dá)到298套，別墅21套，大平層16套，商鋪33套。
（海西地產(chǎn)網(wǎng) 張喵喵輯）
