2015年度“土拍”開閘在即，打破了土地市場的平靜。日前，記者從漳州市國土資源局土地收儲中心了解到，漳州第一次國有土地出讓將推出3宗商住用地，計劃8月上旬面市。首次出讓的這3宗用地總出讓面積422.9畝，計容建筑面積達到456686平方米。

漳州市區(qū)2015年出讓宗地示意圖

　　據了解，今年推地的總體步調采取“適度從緊”的政策，首次推出的地塊體量不大，意在試一試市場的“水溫”。在上半年樓市成交量逐步回升的背景下，此次土地供應的開閘，地塊成交結果或將成為衡量下半年樓市走向的“晴雨表”。

　　年度土拍3宗地塊試水

　　今年上半年以來一度平靜的土地市場，在7月底迎來轉機。漳州市國土資源局土地收儲中心相關負責人介紹，2015年度首次公開出讓的3宗商住用地，1宗商業(yè)辦公用地，2宗純居住用地，計劃8月上旬公開面市。位于漳華路以東、金峰北路以北的2015G01地塊將率先以網上掛牌出讓的形式出讓，余下兩幅地塊擬以現(xiàn)場競拍形式出讓。

　　其中，2015G01地塊是3幅地塊中唯一非居住用地，土地用途為商服，規(guī)劃用途為商業(yè)可兼容商務用地。該地塊實際出讓面積284.87畝，掛牌起始價為12710萬元，樓面地價608.41元/平方米。

　　2宗二類居住用地，分別位于薌城區(qū)漳華路以南、新華北路以西的二燃片區(qū)地塊，出讓面積67.03畝；位于龍文區(qū)漳華東路以北、龍江北路以西的漳華路A地塊，出讓面積71畝。

　　“首次出讓地塊的面積不大，不過居住用地條件成熟，并有較為稀缺的老城區(qū)居住地塊。”土地收儲中心相關負責人介紹，根據相關法規(guī)文件，對于高庫存的地區(qū)，應當適當控制推地規(guī)模，因而今年推地的總體步調采取“適度從緊”的政策。

　　首次推地也意在試一試市場的“水溫”，如果市場反應良好，首次推出地塊之后，下半年或將還有1~2場的公開出讓。此前，市場預期較高的碧湖地塊并未在此次地塊出讓當中公開亮相，推出的時間往后推遲，將在下半年的“土拍”當中面市。與此同時，在今年土地出讓的清單當中，龍文區(qū)、高新區(qū)的地塊，還將是出讓的熱點區(qū)域。

　　競爭從郊區(qū)回歸中心區(qū)

　　近幾年來，中心城區(qū)地塊的出讓很罕見。“二燃片區(qū)的舊城地塊雖然面積不大，但作為精品項目開發(fā)，未來還是會有很大的市場空間。”某行業(yè)老總告訴海都記者，二燃片區(qū)地塊的拆遷進行了多年，早在幾年前就已經有很多開發(fā)商盯緊這一地塊。從地段上來說，地塊周邊擁有完善的商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活設施配套，這一地塊的爭奪將不可避免。

　　相對而言，漳華路A地塊的地段位置并不中心，但其漳華路東部周邊的開發(fā)已成規(guī)模，居住條件也在不斷改善。其中，擁有50萬平方米的大盤項目國貿潤園，就在地塊斜對面，而2014年拍出的周邊的漳華路地塊則由夏商置業(yè)摘得。

　　此外，漳華路聚集了一批新項目，還包括榮成四季廣場、禹州地產項目等，未來2~3年時間，漳華路東段的地產開發(fā)將迎來高峰期，樓盤競爭也將更為激烈。在東部激烈的市場角逐當中，尋求差異化正成為周郊樓盤的突破口。對此，開發(fā)商拿周郊地塊的策略將變得更為保守。

　　樓市進入“洗牌分化”時代，憑借完善的配套和堅挺的抗跌性，中心區(qū)樓盤的成交量保持堅挺，給了開發(fā)商相當的信心。二級市場影響一級土地市場的拿地策略，土地儲備涉及開發(fā)商戰(zhàn)略布局的調整，對于開發(fā)商來說，土地就是“存糧”，兵馬未動糧草先行。在樓市激烈的市場競爭當中，開發(fā)商的戰(zhàn)略“版圖”的爭奪也逐步從“周郊區(qū)”回歸“中心區(qū)”，更重要的原因還在于中心區(qū)地塊的開發(fā)風險性更小。

　　地塊成交將成樓市“晴雨表”

　　土地市場的走向，成為衡量樓市冷熱的“晴雨表”。此次推出的3宗用地盡管地塊面積不大，但對市場依然會有指向性的風向標作用。隨著全國一二線樓市進入上行通道，下半年樓市的傳導作用下，或將直接影響三四線城市的成交行情，進而帶動土地市場的活躍。

　　廈門仕博盛道總經理莊朝陽認為，二燃片區(qū)地塊將成為爭奪激烈的熱點板塊，地價超過4字頭的可能性很大，一旦地價飆高，房價預期破萬，或直接帶動周邊樓盤的銷售去化，進而引發(fā)周邊樓盤的價格調整。

　　由此來看，下半年樓市的風向，取決于新老城區(qū)雙中心的表現(xiàn)，也就是二燃片區(qū)的拍地價格，以及碧湖板塊即將開售的新盤建發(fā)碧湖壹號的開盤價格。不過，不但要看地價，更重要的是看市場的銷售情況。建發(fā)這個具有市場引領性作用的“地王”樓盤，如果在過萬的情況下又能賣得好，對市場的信心將有一定的推動作用。

　　從長遠來看，摘得的地王最終還是要接受市場的檢驗。對于過萬房價要讓消費者買單，單憑地段還不夠，還應當有獨有的核心價值。這取決于什么樣的開發(fā)商，不管由誰來開發(fā)，要賣上好的價格不但要考慮產品的硬件，還要考慮很多綜合性的因素，對于實力一般的開發(fā)商會有壓力。他認為，如今，高地價并不意味著高房價，還要看市場愿不愿意買單。

　　（海西地產網  翁琳輯）