在這個樓市冬天里，中國各地興起了一股“退房維權(quán)”熱，市值縮水的業(yè)主們打出橫幅討伐開發(fā)商。業(yè)主們風(fēng)風(fēng)火火“維權(quán)”運動在網(wǎng)絡(luò)上并沒有獲得足夠的同情，反而引起一片嘲諷。有學(xué)者認為，樓市維權(quán)違反現(xiàn)代契約精神，有媒體呼吁回歸理性。其實，日本、美國、香港的民眾早于中國內(nèi)地經(jīng)歷了樓市泡沫破裂的過程，同樣面對房價下降，他們當(dāng)初怎么辦？

美國：大多數(shù)人被迫低價售房

    在美國，樓市的蕭條每個人都能真切地感受到。社區(qū)、街道旁，到處掛滿賣房子的牌子，很多社區(qū)的房子都空了，綠油油的草坪也沒人打理了。即使是房市堅挺的華盛頓地區(qū)，依然還可以看到大量的租售房廣告牌。2006年，美國房價達到巔峰時，各地大興土木、新建的房子四處開花，即便如此，市場仍是一房難求，想買房子的人都要排隊，房貸公司非常忙碌。從2007年的次貸危機到2008年的金融危機，美國房市終于崩盤，房價暴跌，今日也沒有復(fù)蘇。

    美國房地產(chǎn)泡沫破滅催生了大量的無房族，杰克曾在2005年買了一棟公寓，由于房價縮水，現(xiàn)在杰克房子的貸款總額已經(jīng)超過了當(dāng)前市價，因還不起貸款，最近他的房子被銀行強行收走。美國一知名網(wǎng)站商業(yè)統(tǒng)計：有1600萬戶美國家庭的貸款額超過房屋市價本身，2008年至今，超過百萬房子被銀行收走。面對房價暴跌、房屋被收走，有些美國民眾上街游行，不過他們不是去找房地產(chǎn)商，畢竟這是“市場行為”，他們要求政府采取措施刺激經(jīng)濟增長，保住工作崗位，從而支付房貸。

    美國最大房貸銀行富國銀行客戶經(jīng)理陳馨說，看到房屋價值縮水，美國人心理也會不平衡，但銀行的大多數(shù)客戶是選擇接受房價下跌的現(xiàn)實，會趁早把房子賣掉，以免虧損更多的錢。那些游行的民眾也會要求銀行下調(diào)利率，以減少房貸支出。居住在弗吉尼亞州阿靈頓縣的約翰尼爾森向記者介紹了所在社區(qū)的情況，尼爾森說：“一般當(dāng)房屋價值跌至購買額或貸款額以下，美國人有三種應(yīng)對方法：一部分全款買房者或部分有能力支付貸款者會堅持下去，等待房價回升；一部分人則是低價出售房子自己承擔(dān)損失，“那些沒有能力支付貸款的房主只能選擇違約，房子被銀行收回去”。

    尼爾森說：“選擇違約會嚴重損害個人信用記錄，今后數(shù)年乃至十年內(nèi)都不能申請貸款買房買車。”為救助房地產(chǎn)市場，奧巴馬政府在金融危機期間就出臺了住房可負擔(dān)再融資項目。如果房屋價值縮水，政府支持企業(yè)房利美和房地美旗下的房屋抵押貸款在符合一定條件的情況下，可以減免或取消部分再融資費用，并降低貸款利率，這樣每個月的月供就少了，不至于走向違約。除了政府控制的企業(yè)，政府還會與私有銀行機構(gòu)達成協(xié)議，下調(diào)房貸再融資的利率和費用。

    由于次級貸款使“兩房”遭受了巨大損失，兩房于2008年被政府接管。目前，美國政府對他們提供的救助總額已達到約1700億美元(1美元約合6.35元人民幣)。本月初，兩房分別再向美財政部申請60億美元和78億美元救助資金。預(yù)計到2014年，美政府對“兩房”的救助總額將達到2200億美元。10月24日，奧巴馬政府宣布了一系列改革措施，旨在讓更多借款人重組住房抵押貸款，享受當(dāng)前較低利率，緩解房貸負擔(dān)。美國民眾面對房價下跌更多是采取比較理性的行動，會遵循市場經(jīng)濟的原則。而政府以及銀行等有關(guān)方面也會出臺相應(yīng)的措施，來穩(wěn)定市場情緒，盡量減少購房者的損失。

日本：房價跌80%，找央行也找開發(fā)商

    野村先生(化名)在日本一家證券公司工作，現(xiàn)在是一名中層管理人員。他告訴記者，對中國現(xiàn)在發(fā)生的一切，他感到很熟悉，似曾相識。1985年后的日本，正是樓市癲狂的時期，樓市泡沫在1990年達到頂峰，房價漲了七八倍。隨之而來的是泡沫破裂，樓市崩盤，這個過程不過六七年的時間。日本的房地產(chǎn)泡沫破裂，讓很多人苦不堪言，直到今天，仍有很多日本人還在背著當(dāng)年欠下的沉重債務(wù)，還買房產(chǎn)的銀行貸款。

    野村是在1991年在東京町田車站附近買的公寓房。當(dāng)時日本泡沫經(jīng)濟正破滅，房價從高位下降。這棟距離車站走路僅8分鐘的10層高的公寓，面積80平米，最早售價8000萬日元(100日元約合8.25元人民幣)，他在和銷售商討價還價后，以6000萬日元買下來。20多年過去了，現(xiàn)在按二手房銷售的話，只能賣到3000萬日元，不到當(dāng)初的三分之一。按照日本的規(guī)定，房貸最高可以貸35年，貸款額最高上限為年收入的4倍。當(dāng)時野村和妻子的年收入加起來是1000萬日元，總共可以貸款4000萬日元，所以只支付了2000萬日元的首付。

    貸款還了這么多年，現(xiàn)在每個月大概還款不到20萬日元，發(fā)獎金的月份還40萬日元，還剩不到1000萬日元的貸款，但是野村并不急著還。因為現(xiàn)在的貸款利息很低，大概只有1.8%左右。而在泡沫經(jīng)濟最鼎盛時期，貸款利息曾高達8%。他貸款時選擇的是變動利息。在房地產(chǎn)泡沫破裂后，日本經(jīng)濟狀況惡化，市場資金需求下降，企業(yè)不景氣，企業(yè)都不去貸款了，利息就下降了。現(xiàn)在，日本央行還在主導(dǎo)實施零利息的政策。

    回顧日本泡沫經(jīng)濟前后的房價可以看出，房價1990年的頂峰到1994年的谷底，差價大概為80%，而野村是在房價下降大概40%時買的，當(dāng)時以為不會再跌了，沒想到那只是泡沫破裂的中途階段。以他來看，現(xiàn)在中國的房產(chǎn)泡沫估計還只是在下降了20%左右的階段，如果看看日本這面鏡子，就會推測出中國房價還有多少下降的空間。在房價下跌的時候，日本也出現(xiàn)過有業(yè)主去找開發(fā)商退錢的現(xiàn)象，當(dāng)時如果差價比較小的話，比如在1000萬日元的話，開放商就退給了業(yè)主。但是并沒有法律規(guī)定開放商有業(yè)務(wù)將房價差價的損失賠償給業(yè)主。不過，野村告訴記者，由于日本人“自我責(zé)任”意識又都比較強，覺得買房都是自己的責(zé)任，所以業(yè)主找開發(fā)商鬧事的事情基本沒有沒聽說。