在這個樓市冬天里，中國各地興起了一股“退房維權”熱，市值縮水的業主們打出橫幅討伐開發商。業主們風風火火“維權”運動在網絡上并沒有獲得足夠的同情，反而引起一片嘲諷。有學者認為，樓市維權違反現代契約精神，有媒體呼吁回歸理性。其實，日本、美國、香港的民眾早于中國內地經歷了樓市泡沫破裂的過程，同樣面對房價下降，他們當初怎么辦？

美國：大多數人被迫低價售房

    在美國，樓市的蕭條每個人都能真切地感受到。社區、街道旁，到處掛滿賣房子的牌子，很多社區的房子都空了，綠油油的草坪也沒人打理了。即使是房市堅挺的華盛頓地區，依然還可以看到大量的租售房廣告牌。2006年，美國房價達到巔峰時，各地大興土木、新建的房子四處開花，即便如此，市場仍是一房難求，想買房子的人都要排隊，房貸公司非常忙碌。從2007年的次貸危機到2008年的金融危機，美國房市終于崩盤，房價暴跌，今日也沒有復蘇。

    美國房地產泡沫破滅催生了大量的無房族，杰克曾在2005年買了一棟公寓，由于房價縮水，現在杰克房子的貸款總額已經超過了當前市價，因還不起貸款，最近他的房子被銀行強行收走。美國一知名網站商業統計：有1600萬戶美國家庭的貸款額超過房屋市價本身，2008年至今，超過百萬房子被銀行收走。面對房價暴跌、房屋被收走，有些美國民眾上街游行，不過他們不是去找房地產商，畢竟這是“市場行為”，他們要求政府采取措施刺激經濟增長，保住工作崗位，從而支付房貸。

    美國最大房貸銀行富國銀行客戶經理陳馨說，看到房屋價值縮水，美國人心理也會不平衡，但銀行的大多數客戶是選擇接受房價下跌的現實，會趁早把房子賣掉，以免虧損更多的錢。那些游行的民眾也會要求銀行下調利率，以減少房貸支出。居住在弗吉尼亞州阿靈頓縣的約翰尼爾森向記者介紹了所在社區的情況，尼爾森說：“一般當房屋價值跌至購買額或貸款額以下，美國人有三種應對方法：一部分全款買房者或部分有能力支付貸款者會堅持下去，等待房價回升；一部分人則是低價出售房子自己承擔損失，“那些沒有能力支付貸款的房主只能選擇違約，房子被銀行收回去”。

    尼爾森說：“選擇違約會嚴重損害個人信用記錄，今后數年乃至十年內都不能申請貸款買房買車。”為救助房地產市場，奧巴馬政府在金融危機期間就出臺了住房可負擔再融資項目。如果房屋價值縮水，政府支持企業房利美和房地美旗下的房屋抵押貸款在符合一定條件的情況下，可以減免或取消部分再融資費用，并降低貸款利率，這樣每個月的月供就少了，不至于走向違約。除了政府控制的企業，政府還會與私有銀行機構達成協議，下調房貸再融資的利率和費用。

    由于次級貸款使“兩房”遭受了巨大損失，兩房于2008年被政府接管。目前，美國政府對他們提供的救助總額已達到約1700億美元(1美元約合6.35元人民幣)。本月初，兩房分別再向美財政部申請60億美元和78億美元救助資金。預計到2014年，美政府對“兩房”的救助總額將達到2200億美元。10月24日，奧巴馬政府宣布了一系列改革措施，旨在讓更多借款人重組住房抵押貸款，享受當前較低利率，緩解房貸負擔。美國民眾面對房價下跌更多是采取比較理性的行動，會遵循市場經濟的原則。而政府以及銀行等有關方面也會出臺相應的措施，來穩定市場情緒，盡量減少購房者的損失。

日本：房價跌80%，找央行也找開發商

    野村先生(化名)在日本一家證券公司工作，現在是一名中層管理人員。他告訴記者，對中國現在發生的一切，他感到很熟悉，似曾相識。1985年后的日本，正是樓市癲狂的時期，樓市泡沫在1990年達到頂峰，房價漲了七八倍。隨之而來的是泡沫破裂，樓市崩盤，這個過程不過六七年的時間。日本的房地產泡沫破裂，讓很多人苦不堪言，直到今天，仍有很多日本人還在背著當年欠下的沉重債務，還買房產的銀行貸款。

    野村是在1991年在東京町田車站附近買的公寓房。當時日本泡沫經濟正破滅，房價從高位下降。這棟距離車站走路僅8分鐘的10層高的公寓，面積80平米，最早售價8000萬日元(100日元約合8.25元人民幣)，他在和銷售商討價還價后，以6000萬日元買下來。20多年過去了，現在按二手房銷售的話，只能賣到3000萬日元，不到當初的三分之一。按照日本的規定，房貸最高可以貸35年，貸款額最高上限為年收入的4倍。當時野村和妻子的年收入加起來是1000萬日元，總共可以貸款4000萬日元，所以只支付了2000萬日元的首付。

    貸款還了這么多年，現在每個月大概還款不到20萬日元，發獎金的月份還40萬日元，還剩不到1000萬日元的貸款，但是野村并不急著還。因為現在的貸款利息很低，大概只有1.8%左右。而在泡沫經濟最鼎盛時期，貸款利息曾高達8%。他貸款時選擇的是變動利息。在房地產泡沫破裂后，日本經濟狀況惡化，市場資金需求下降，企業不景氣，企業都不去貸款了，利息就下降了。現在，日本央行還在主導實施零利息的政策。

    回顧日本泡沫經濟前后的房價可以看出，房價1990年的頂峰到1994年的谷底，差價大概為80%，而野村是在房價下降大概40%時買的，當時以為不會再跌了，沒想到那只是泡沫破裂的中途階段。以他來看，現在中國的房產泡沫估計還只是在下降了20%左右的階段，如果看看日本這面鏡子，就會推測出中國房價還有多少下降的空間。在房價下跌的時候，日本也出現過有業主去找開發商退錢的現象，當時如果差價比較小的話，比如在1000萬日元的話，開放商就退給了業主。但是并沒有法律規定開放商有業務將房價差價的損失賠償給業主。不過，野村告訴記者，由于日本人“自我責任”意識又都比較強，覺得買房都是自己的責任，所以業主找開發商鬧事的事情基本沒有沒聽說。