6日，戴德梁行舉辦年度發布會，解讀2014年度廈門房地產市場特點，并對2015年廈門樓市進行了預判。此外，發布會還針對廈門在內的新增福建自由貿易園區進行了正面且積極的預判。

 

　　去年住宅成交量低迷 房價結束連漲

 

　　戴德梁行解讀認為，2014年，全國商品住宅銷售持續低迷，增速保持穩中下降。開年以來，廈門商品住宅成交在經歷驟降后保持低位運行。下半年限購限貸政策的調整，有利于廈門房地產市場的健康發展，11月末央行降息，刺激了原本多持觀望態度的購房者，全年全市商品住宅成交313.2萬平方米，同比下降38.4%。

 

　　盡管廈門商品住宅銷售價格在今年9月結束長達27個月的連續增長，并于10月進入下行通道，但全市商品住宅均價仍較去年同期增加37.2%至19970.1元/平方米。

 

　　值得注意的是，一系列政策的放松，對廈門二手樓市產生了積極的影響，二手房的回暖趨勢較新建商品住宅明顯。10月后，廈門二手房成交出現明顯回升，日均成交高于去年同期。跨島發展的加速及商業配套的完善，都使得島外的生活環境及居住氛圍得到大幅提高，4季度后，地鐵等基礎設施的開工建設，直接驅使島外二手住宅售價及租金的持續攀升。

 

　　今年供應不足 未來房價或趨穩

 

　　2011年以來，廈門商品住宅新開工面積逐年遞減，供應不足的局面在2015年仍將維持，未來成交量將繼續保持低位。

 

　　廈門土地市場“僧多粥少”的局面依然嚴峻，2014年住宅用地市場經歷上半年國資獨霸，下半年外來房企搶食。值得關注的是，土地面積超5萬平方米，掛牌總價超10億元的大型宅地供應數超過前兩年，加上嚴苛的出讓條件，廈門土地市場競爭日趨白熱化。在日益嚴峻的市場環境下，高企的樓面地價將推高開發商的風險。此外，需求降溫削弱對樓市支撐。

 

　　2014年廈門商品住宅及二手住宅成交總量低于2006年以來的歷史均值，且僅高于2008年及2011年的歷史低值，需求降溫明顯。另一方面，廈門商品住宅成交均價自2006年進入上升通道，2009年后進入增長快車道。在國家經濟發展趨緩，國際經濟環境日益復雜的宏觀背景下，戴德梁行認為，需求降溫對樓市活躍度的削減，將遏制房價持續高速上漲的勢頭，未來房價將以趨穩為主。

 

　　剛需細分 低總價住宅將受捧

 

　　限購限貸政策松綁后，剛性需求市場將重新細分。

 

　　戴德梁行認為，一方面，對居住品質有所要求但對總價及面積敏感的客群，特別是“85-90后”的購房群體，將偏向于選擇湖里區的SOHO產品及東部翔安、同安兩區的部分住宅。這部分客群的需求依然旺盛，將使得SOHO及低總價產品受益。另一方面，與廈門本島西南部隔海相望的漳州港開發區，自限購執行以來便分流了部分廈門的購房者，而在兩限寬松的背景下，戴德梁行認為，其高性價比、優質環境、戶籍、教育優勢及未來交通規劃，將繼續吸引一部分傳統的剛需群體。

 

　　與此同時，本島中部及北部，及海滄、集美、同安三區的沿海、沿灣區域，將成為改善類客群的聚集地。

 

　　自貿區多重利好疊加 地產需要新思維

 

　　此外，針對自貿園區，戴德梁行認為，福建自由貿易園區的設立和推行實施十分正面且非常積極，有助于多重利好疊加，提振福建全域；文化包容，激發閩臺經貿創新基因；產城融合，市場化主導，地產需要新思維。

 

　　對地產行業而言，在不考慮負面清單限制前提下，隨著近年的宏觀調控推動了行業的深刻變革，傳統的發展商都在實現轉型以及多元化，開始差別化應對細分市場風險，輕資產及注重合作。對自貿園區機遇而言，市場將需要發展商深度參與新區開發，注重產業要素的植入，更需要參與實體經濟發展，會有更多與政府的合作，而非單純的建房銷售，一個很好的角色定位選擇是與政府合伙的PPP模式，承接政府向企業購買服務的機會。

 

　　（海西地產網 吳淑惠輯）