6日，戴德梁行舉辦年度發(fā)布會(huì)，解讀2014年度廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，并對(duì)2015年廈門樓市進(jìn)行了預(yù)判。此外，發(fā)布會(huì)還針對(duì)廈門在內(nèi)的新增福建自由貿(mào)易園區(qū)進(jìn)行了正面且積極的預(yù)判。

 

　　去年住宅成交量低迷 房?jī)r(jià)結(jié)束連漲

 

　　戴德梁行解讀認(rèn)為，2014年，全國(guó)商品住宅銷售持續(xù)低迷，增速保持穩(wěn)中下降。開年以來，廈門商品住宅成交在經(jīng)歷驟降后保持低位運(yùn)行。下半年限購(gòu)限貸政策的調(diào)整，有利于廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，11月末央行降息，刺激了原本多持觀望態(tài)度的購(gòu)房者，全年全市商品住宅成交313.2萬平方米，同比下降38.4%。

 

　　盡管廈門商品住宅銷售價(jià)格在今年9月結(jié)束長(zhǎng)達(dá)27個(gè)月的連續(xù)增長(zhǎng)，并于10月進(jìn)入下行通道，但全市商品住宅均價(jià)仍較去年同期增加37.2%至19970.1元/平方米。

 

　　值得注意的是，一系列政策的放松，對(duì)廈門二手樓市產(chǎn)生了積極的影響，二手房的回暖趨勢(shì)較新建商品住宅明顯。10月后，廈門二手房成交出現(xiàn)明顯回升，日均成交高于去年同期�？鐛u發(fā)展的加速及商業(yè)配套的完善，都使得島外的生活環(huán)境及居住氛圍得到大幅提高，4季度后，地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的開工建設(shè)，直接驅(qū)使島外二手住宅售價(jià)及租金的持續(xù)攀升。

 

　　今年供應(yīng)不足 未來房?jī)r(jià)或趨穩(wěn)

 

　　2011年以來，廈門商品住宅新開工面積逐年遞減，供應(yīng)不足的局面在2015年仍將維持，未來成交量將繼續(xù)保持低位。

 

　　廈門土地市場(chǎng)“僧多粥少”的局面依然嚴(yán)峻，2014年住宅用地市場(chǎng)經(jīng)歷上半年國(guó)資獨(dú)霸，下半年外來房企搶食。值得關(guān)注的是，土地面積超5萬平方米，掛牌總價(jià)超10億元的大型宅地供應(yīng)數(shù)超過前兩年，加上嚴(yán)苛的出讓條件，廈門土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。在日益嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，高企的樓面地價(jià)將推高開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。此外，需求降溫削弱對(duì)樓市支撐。

 

　　2014年廈門商品住宅及二手住宅成交總量低于2006年以來的歷史均值，且僅高于2008年及2011年的歷史低值，需求降溫明顯。另一方面，廈門商品住宅成交均價(jià)自2006年進(jìn)入上升通道，2009年后進(jìn)入增長(zhǎng)快車道。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益復(fù)雜的宏觀背景下，戴德梁行認(rèn)為，需求降溫對(duì)樓市活躍度的削減，將遏制房?jī)r(jià)持續(xù)高速上漲的勢(shì)頭，未來房?jī)r(jià)將以趨穩(wěn)為主。

 

　　剛需細(xì)分 低總價(jià)住宅將受捧

 

　　限購(gòu)限貸政策松綁后，剛性需求市場(chǎng)將重新細(xì)分。

 

　　戴德梁行認(rèn)為，一方面，對(duì)居住品質(zhì)有所要求但對(duì)總價(jià)及面積敏感的客群，特別是“85-90后”的購(gòu)房群體，將偏向于選擇湖里區(qū)的SOHO產(chǎn)品及東部翔安、同安兩區(qū)的部分住宅。這部分客群的需求依然旺盛，將使得SOHO及低總價(jià)產(chǎn)品受益。另一方面，與廈門本島西南部隔海相望的漳州港開發(fā)區(qū)，自限購(gòu)執(zhí)行以來便分流了部分廈門的購(gòu)房者，而在兩限寬松的背景下，戴德梁行認(rèn)為，其高性價(jià)比、優(yōu)質(zhì)環(huán)境、戶籍、教育優(yōu)勢(shì)及未來交通規(guī)劃，將繼續(xù)吸引一部分傳統(tǒng)的剛需群體。

 

　　與此同時(shí)，本島中部及北部，及海滄、集美、同安三區(qū)的沿海、沿灣區(qū)域，將成為改善類客群的聚集地。

 

　　自貿(mào)區(qū)多重利好疊加 地產(chǎn)需要新思維

 

　　此外，針對(duì)自貿(mào)園區(qū)，戴德梁行認(rèn)為，福建自由貿(mào)易園區(qū)的設(shè)立和推行實(shí)施十分正面且非常積極，有助于多重利好疊加，提振福建全域；文化包容，激發(fā)閩臺(tái)經(jīng)貿(mào)創(chuàng)新基因；產(chǎn)城融合，市場(chǎng)化主導(dǎo)，地產(chǎn)需要新思維。

 

　　對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言，在不考慮負(fù)面清單限制前提下，隨著近年的宏觀調(diào)控推動(dòng)了行業(yè)的深刻變革，傳統(tǒng)的發(fā)展商都在實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型以及多元化，開始差別化應(yīng)對(duì)細(xì)分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，輕資產(chǎn)及注重合作。對(duì)自貿(mào)園區(qū)機(jī)遇而言，市場(chǎng)將需要發(fā)展商深度參與新區(qū)開發(fā)，注重產(chǎn)業(yè)要素的植入，更需要參與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會(huì)有更多與政府的合作，而非單純的建房銷售，一個(gè)很好的角色定位選擇是與政府合伙的PPP模式，承接政府向企業(yè)購(gòu)買服務(wù)的機(jī)會(huì)。

 

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