正如世聯(lián)行年報所言，2014年全國房地產(chǎn)市場的特征是“需求探頂，水入平川”。對身處行業(yè)變化中的大多數(shù)開發(fā)商和服務商，是經(jīng)歷了一次洗禮。風起云涌的全國樓市，房地產(chǎn)各項指標全線下挫，城市分化加劇，但是對于廈門，在“凄風苦雨”的大背景下仍然上演了房價連續(xù)28個月不跌的“一枝獨秀”。

 

　　對于這個依然“任性”的濱海美城，與其說是“風景這邊獨好”，我們更愿意坦誠相待，我們“看見了下雨的聲音”，但是迎面而來的冬風卻并未讓人“不寒而栗”。

 

　　一、城市發(fā)展回顧

 

　　常住人口比大于2完全進入移民城市：2014年廈門常住人口約425萬人，常住人口與戶籍人口之比大于2，在國內(nèi)僅次于東莞和深圳，標志廈門進入完全移民城市。

 

　　地鐵“三線齊發(fā)”：2014年上半年，廈門陸續(xù)發(fā)布地鐵2號、3號線環(huán)評信息，其中2號線31個站點正式公布，3號線前期勘探已開始， 地鐵建設進入“三線齊發(fā)”階段，廈門地鐵在設計方面應用BIM技術，1號線有望在2017年提前建成通車。

 

　　最大自貿(mào)區(qū)：福建自貿(mào)區(qū)總面積共118.04平方公里，其中廈門自貿(mào)區(qū)43.78平方公里，成為省內(nèi)最大的自貿(mào)區(qū)，上海自貿(mào)區(qū)周邊房價在一年內(nèi)實現(xiàn)近20%的漲幅，廈門自貿(mào)區(qū)周邊房價存在想象空間。

 

　　廈漳泉一體化：廈門將加速推進兩環(huán)八射快速路網(wǎng)，總投資約300億，2014-2016年形成市域半小時交通圈、廈漳泉一小時交通圈；城際軌道1號線有望三年內(nèi)開建，連接廈漳泉城市中心；隨著廈成高速的建成通車，長泰片區(qū)旅游地產(chǎn)項目將迎來春天。

 

　　二、樓市發(fā)展回顧

 

　　土地供應量銳減：從歷年土地成交情況看，受供應持續(xù)減少的影響，成交面積下降明顯，2014年全市土地成交總建222萬平米，同比下降43.2%。成交均價方面，受住宅用地成交均價大幅上升，2014年廈門土地樓面價7793元/平米，同比上升14.6%。

 

　　房價28月不跌：2014年住宅成交均價1.99萬/平米，同比上升23%。1月份全市住宅均價1.87萬/平米；12月，價格則上升至2.1萬/平米，同比上升12.3%。在全國房價下降的背景下，廈門房價連續(xù)28月不跌，全年上漲幅度居全國第二。

 

　　144㎡以上占28%、120-144㎡占22.6%：受限購放開以及首套房優(yōu)惠政策影響，＜80㎡的產(chǎn)品需求出現(xiàn)銳減，144平米以上改善型產(chǎn)品占比由23.6%上升至28%，增幅高達19%。

 

　　異地客群由2013年第四季度37%上升至51%：2013年，在廈門版新“國五條”細則實施后，異地購房需求受到限制。2014年6月限購放松，前三季度本市客戶占比下降達4.5%，而在本地客戶中，新廈門人占比應該持續(xù)增加。

 

　　全年別墅銷售31萬㎡約1400套：2014年全市別墅共銷售31.2萬㎡，全年成交約1400套，較2013年上漲49%，島內(nèi)外銷售量占比15%:85%；島外別墅市場表現(xiàn)突出，尤其集美區(qū)表現(xiàn)搶眼，全年區(qū)域別墅成交量12.4萬㎡，占比全市銷量四成份額。

 

　　SOHO供應62萬㎡超過1.2萬套：受到住宅市場“限購限貸”政策影響，SOHO近年的去化量持續(xù)走高，2014年隨著島外多個SOHO項目入市，2014年全市SOHO供應量達62萬㎡，較2013年增加了29萬㎡，競爭壓力加大，也出現(xiàn)了個別開發(fā)商大規(guī)模降價銷售。

 

　　三、2015年趨勢預判

 

　　從2014年四季度以來，我們陸續(xù)看到了市場復蘇的跡象；而廈門因為“地狹人稠”和極強的人口吸附力，未來又面臨著自貿(mào)區(qū)掛牌、購房入戶收官等多重利好的刺激，相信2015的整體需求將進一步釋放。

 

　　在互聯(lián)網(wǎng)思維“大行其道”，地產(chǎn)金融化加速的時代背景下，2015年我們也將見證行業(yè)變革和營銷創(chuàng)新紛至沓來的良好局面 。展望未來，我們猶如乘坐在一艘前進的飛艇，在穿過一片煙雨的對流層之后，眼前盡管風波未平，但見溪云初起，繼續(xù)前進或?qū)⒂|摸到彩虹的倩影。

 

　　預計2015年有效供應300萬㎡：截止2014年12月31日，廈門全市一手房可售面積為317.62萬平米；目前的新房可售量僅需12個月就能被市場完全消化。預計2015年商品住宅有效供應300萬平米左右，推盤主力區(qū)域依然是集美區(qū)，約有160萬的供應量。

 

　　SOHO供應191萬㎡：全市有30多個SOHO項目，預計2015年密集入市，僅翔安就有13個項目，市場競爭極其激烈，同時受到住宅市場“限購松綁”政策影響以及整體大經(jīng)濟環(huán)境低迷的影響，客戶對SOHO投資意愿降低，成交量持續(xù)降低。

 

　　多重利好政策：2014年底樓市迎來多重政策利好，將給2015年市場帶來一定促進作用，且又面臨購房入戶最后一年，預計各大房企將抓住良好時機加大放量并合理定價，2015年整體需求進一步釋放。

 

　　大綜合體時代：隨著華潤萬象城、寶龍、IOI、東南航運中心等多個商業(yè)項目入市，預計2015年廈門將迎來綜合體新一輪的集中供應期。

 

　　舊改類項目啟動：島內(nèi)可出讓土地已日益稀缺，預計政府將加大舊改類項目的開發(fā)，舊改類項目將成為島內(nèi)開發(fā)的新方向開發(fā)形式將參照一線城市，多以保護性開發(fā)及綜合整治為主，拆除重建為輔，具備舊改開發(fā)經(jīng)驗或具有優(yōu)質(zhì)資源的企業(yè)將獲得政府更多的青睞。

 

　�。êＮ鞯禺a(chǎn)網(wǎng) 徐曉虹輯）