正如世聯(lián)行年報(bào)所言，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征是“需求探頂，水入平川”。對(duì)身處行業(yè)變化中的大多數(shù)開發(fā)商和服務(wù)商，是經(jīng)歷了一次洗禮。風(fēng)起云涌的全國(guó)樓市，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全線下挫，城市分化加劇，但是對(duì)于廈門，在“凄風(fēng)苦雨”的大背景下仍然上演了房?jī)r(jià)連續(xù)28個(gè)月不跌的“一枝獨(dú)秀”。

 

　　對(duì)于這個(gè)依然“任性”的濱海美城，與其說(shuō)是“風(fēng)景這邊獨(dú)好”，我們更愿意坦誠(chéng)相待，我們“看見了下雨的聲音”，但是迎面而來(lái)的冬風(fēng)卻并未讓人“不寒而栗”。

 

　　一、城市發(fā)展回顧

 

　　常住人口比大于2完全進(jìn)入移民城市：2014年廈門常住人口約425萬(wàn)人，常住人口與戶籍人口之比大于2，在國(guó)內(nèi)僅次于東莞和深圳，標(biāo)志廈門進(jìn)入完全移民城市。

 

　　地鐵“三線齊發(fā)”：2014年上半年，廈門陸續(xù)發(fā)布地鐵2號(hào)、3號(hào)線環(huán)評(píng)信息，其中2號(hào)線31個(gè)站點(diǎn)正式公布，3號(hào)線前期勘探已開始， 地鐵建設(shè)進(jìn)入“三線齊發(fā)”階段，廈門地鐵在設(shè)計(jì)方面應(yīng)用BIM技術(shù)，1號(hào)線有望在2017年提前建成通車。

 

　　最大自貿(mào)區(qū)：福建自貿(mào)區(qū)總面積共118.04平方公里，其中廈門自貿(mào)區(qū)43.78平方公里，成為省內(nèi)最大的自貿(mào)區(qū)，上海自貿(mào)區(qū)周邊房?jī)r(jià)在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)近20%的漲幅，廈門自貿(mào)區(qū)周邊房?jī)r(jià)存在想象空間。

 

　　廈漳泉一體化：廈門將加速推進(jìn)兩環(huán)八射快速路網(wǎng)，總投資約300億，2014-2016年形成市域半小時(shí)交通圈、廈漳泉一小時(shí)交通圈；城際軌道1號(hào)線有望三年內(nèi)開建，連接廈漳泉城市中心；隨著廈成高速的建成通車，長(zhǎng)泰片區(qū)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將迎來(lái)春天。

 

　　二、樓市發(fā)展回顧

 

　　土地供應(yīng)量銳減：從歷年土地成交情況看，受供應(yīng)持續(xù)減少的影響，成交面積下降明顯，2014年全市土地成交總建222萬(wàn)平米，同比下降43.2%。成交均價(jià)方面，受住宅用地成交均價(jià)大幅上升，2014年廈門土地樓面價(jià)7793元/平米，同比上升14.6%。

 

　　房?jī)r(jià)28月不跌：2014年住宅成交均價(jià)1.99萬(wàn)/平米，同比上升23%。1月份全市住宅均價(jià)1.87萬(wàn)/平米；12月，價(jià)格則上升至2.1萬(wàn)/平米，同比上升12.3%。在全國(guó)房?jī)r(jià)下降的背景下，廈門房?jī)r(jià)連續(xù)28月不跌，全年上漲幅度居全國(guó)第二。

 

　　144㎡以上占28%、120-144㎡占22.6%：受限購(gòu)放開以及首套房?jī)?yōu)惠政策影響，＜80㎡的產(chǎn)品需求出現(xiàn)銳減，144平米以上改善型產(chǎn)品占比由23.6%上升至28%，增幅高達(dá)19%。

 

　　異地客群由2013年第四季度37%上升至51%：2013年，在廈門版新“國(guó)五條”細(xì)則實(shí)施后，異地購(gòu)房需求受到限制。2014年6月限購(gòu)放松，前三季度本市客戶占比下降達(dá)4.5%，而在本地客戶中，新廈門人占比應(yīng)該持續(xù)增加。

 

　　全年別墅銷售31萬(wàn)㎡約1400套：2014年全市別墅共銷售31.2萬(wàn)㎡，全年成交約1400套，較2013年上漲49%，島內(nèi)外銷售量占比15%:85%；島外別墅市場(chǎng)表現(xiàn)突出，尤其集美區(qū)表現(xiàn)搶眼，全年區(qū)域別墅成交量12.4萬(wàn)㎡，占比全市銷量四成份額。

 

　　SOHO供應(yīng)62萬(wàn)㎡超過(guò)1.2萬(wàn)套：受到住宅市場(chǎng)“限購(gòu)限貸”政策影響，SOHO近年的去化量持續(xù)走高，2014年隨著島外多個(gè)SOHO項(xiàng)目入市，2014年全市SOHO供應(yīng)量達(dá)62萬(wàn)㎡，較2013年增加了29萬(wàn)㎡，競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，也出現(xiàn)了個(gè)別開發(fā)商大規(guī)模降價(jià)銷售。

 

　　三、2015年趨勢(shì)預(yù)判

 

　　從2014年四季度以來(lái)，我們陸續(xù)看到了市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象；而廈門因?yàn)?ldquo;地狹人稠”和極強(qiáng)的人口吸附力，未來(lái)又面臨著自貿(mào)區(qū)掛牌、購(gòu)房入戶收官等多重利好的刺激，相信2015的整體需求將進(jìn)一步釋放。

 

　　在互聯(lián)網(wǎng)思維“大行其道”，地產(chǎn)金融化加速的時(shí)代背景下，2015年我們也將見證行業(yè)變革和營(yíng)銷創(chuàng)新紛至沓來(lái)的良好局面 。展望未來(lái)，我們猶如乘坐在一艘前進(jìn)的飛艇，在穿過(guò)一片煙雨的對(duì)流層之后，眼前盡管風(fēng)波未平，但見溪云初起，繼續(xù)前進(jìn)或?qū)⒂|摸到彩虹的倩影。

 

　　預(yù)計(jì)2015年有效供應(yīng)300萬(wàn)㎡：截止2014年12月31日，廈門全市一手房可售面積為317.62萬(wàn)平米；目前的新房可售量?jī)H需12個(gè)月就能被市場(chǎng)完全消化。預(yù)計(jì)2015年商品住宅有效供應(yīng)300萬(wàn)平米左右，推盤主力區(qū)域依然是集美區(qū)，約有160萬(wàn)的供應(yīng)量。

 

　　SOHO供應(yīng)191萬(wàn)㎡：全市有30多個(gè)SOHO項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2015年密集入市，僅翔安就有13個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極其激烈，同時(shí)受到住宅市場(chǎng)“限購(gòu)松綁”政策影響以及整體大經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷的影響，客戶對(duì)SOHO投資意愿降低，成交量持續(xù)降低。

 

　　多重利好政策：2014年底樓市迎來(lái)多重政策利好，將給2015年市場(chǎng)帶來(lái)一定促進(jìn)作用，且又面臨購(gòu)房入戶最后一年，預(yù)計(jì)各大房企將抓住良好時(shí)機(jī)加大放量并合理定價(jià)，2015年整體需求進(jìn)一步釋放。

 

　　大綜合體時(shí)代：隨著華潤(rùn)萬(wàn)象城、寶龍、IOI、東南航運(yùn)中心等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)2015年廈門將迎來(lái)綜合體新一輪的集中供應(yīng)期。

 

　　舊改類項(xiàng)目啟動(dòng)：島內(nèi)可出讓土地已日益稀缺，預(yù)計(jì)政府將加大舊改類項(xiàng)目的開發(fā)，舊改類項(xiàng)目將成為島內(nèi)開發(fā)的新方向開發(fā)形式將參照一線城市，多以保護(hù)性開發(fā)及綜合整治為主，拆除重建為輔，具備舊改開發(fā)經(jīng)驗(yàn)或具有優(yōu)質(zhì)資源的企業(yè)將獲得政府更多的青睞。

 

　�。êＮ鞯禺a(chǎn)網(wǎng) 徐曉虹輯）