2015開年以來，廈門樓市環(huán)境呈現(xiàn)出一種詭異的變幻局面：一半海水；一半火焰。

　　火焰

　　1. 政策形勢喜人，金融環(huán)境寬松。央行降息降準、落戶政策緊縮、自貿區(qū)即將掛牌、閩新七條、二套房貸低至四成等諸多利消息好接踵而至。

　　2.土地市場出現(xiàn)“井噴”，實力國企、外來央企大鱷拿地熱情不減，不斷擴張在廈版圖。中海地產包攬同安兩塊資質平庸地塊（這是中海即將在廈門開發(fā)的第三個項目），禹洲不惜重金拿下商業(yè)占比達50%規(guī)劃嚴苛的地塊。

　　3.廈門一手住宅價格堅挺，在2萬元/平左右徘徊，漲幅領跑全國。

　　海水

　　1. 商品房連續(xù)兩個月成交量表現(xiàn)萎靡，傳統(tǒng)的銷售旺季“金三”一手住宅銷售不過千套出頭。而2009-2014各年3月廈門一手住宅成交總量分別為：3697套、3057套、929套（新國八條“速凍”樓市影響）、3427套、7033套、2943套。

　　2. 開發(fā)商蓄客不易，推盤量嚴重不足，1月有4個項目入市，2月僅1盤入市，傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金三”也僅有6個項目推盤。

　　3. 一級市場，廈門住宅用地開發(fā)存量約為836.7萬平，其中島外734.4萬平，整體去化周期為2.4年，其中同安去化周期長達6.3年；二級市場，廈門商品住宅可售庫存量面積為307萬平，根據(jù)2014年3月-2015年2月，月均銷售21.53萬平來計算，庫存量需要14個月才可以去化完畢。

　　市場表征和預期方向南轅北轍，如何審視與解讀這種現(xiàn)象？廈門樓市是否真的形成了“有價無市”格局？市場壓力下，廈門住宅的高企價格還能維持多久？從長遠看，諸多利好政策合力作用下，廈門樓市又將呈怎樣的態(tài)勢？圍繞這些話題，XMHOUSE《樓市觀察》欄目特別采訪了中原地產廈門分公司總經理孔軍，共同探討新格局下的廈門樓市。

　　1. 從去年下半年開始，各種利好頻出：松綁限購、連續(xù)降息降準、閩新七條直到330新政，整個大的政策面是不斷往好的方向發(fā)展，然而廈門樓市的成交量并未出現(xiàn)明顯回暖，1、2月份甚至跌到了“冰點”，“金三”的成色也不足，您是如何來看待這一現(xiàn)象？

　　孔軍：究竟是何原因，頻出好的招數(shù)，市場卻并不買賬？首先，現(xiàn)階段還屬于房地產深度的調整周期，廈門樓市雖然有輕微下跌，但是在全國來看還是優(yōu)于平均水平的。那么房地產的深度調整必然使得經濟增長放慢，反映到實際就是人均收入沒有增加，實體經濟在下滑，由此造成整個市場的觀望情緒一直是持續(xù)的比較濃的。

　　其次，在新政刺激情況下，例如降低二套房的首付比例等，這些一定是可以釋放一些需求，尤其是改善型需求，但是未來市場肯定還是以剛需為主導。從這個意義上來講，沒有出現(xiàn)立竿見影、歡欣雀躍的局面，跟大的環(huán)境會有一些關系，至少在上半年會保持這個常態(tài)。

　　還有，1、2月份成交量比較低是因為在去年下半年，形勢比較嚴峻的情況下，提前消化了潛在客戶需求。通過這幾個月的消化，還是有可能迎來“小陽春”，這并非意味著量價齊飛，而是價穩(wěn)量增。

　　2.我們的走量上雖然持續(xù)的筑底徘徊，但是在價格上卻頗具堅挺性，在漲幅上更是位居全國前列，如何看待這個問題？

　　孔軍：第一，廈門這幾年的土地供應量比較少，去年本來計劃在前五年的年均供應量的基礎上要上浮20%，其中，住宅的土地供應量要達到450萬平，然而去年的實際供應量是200萬平不到。今年計劃供應的住宅用地約320萬平，個人認為這個供應量還是遠遠不夠的，雖然目前廈門的庫存去化還需2年，但是在全國來說仍是一個偏低水平。供應不足直接導致的后果是只要拍出商住用地都會出現(xiàn)“地王”，“面粉”既然這么貴，造出來的“面包”一定不便宜，高地價推高房價。廈門地價往下走也是不現(xiàn)實的，島內的庫存占了總量的一成多，島外的庫存占了近9成，島外的很多項目都是“地王”價格。

　　第二，廈門房價實際都處在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)，除了跟廈門住宅存量少有關系外，跟需求旺也有關系。廈門作為一個海西龍頭，對外的吸附力很強。

　　第三，未來有一些好的預期，比如自貿區(qū)、海峽兩岸經濟往來的加強，以及沿海城市的絲綢經濟、地鐵等，這些都令開發(fā)商和消費者對未來廈門樓市有很好的預期。近期還出臺了二手房原本5年的營業(yè)稅調到了2年、二套房首付可低至4成，這些對市場的活躍度都會有所增強。這時讓房價往下走的可能性比較小，但目前客觀因素的影響下，近期房價往上走的幾率也不大。

　　3.部分人認為廈門樓市住宅成交量一直筑底徘徊，但價格依然很堅挺，由此“有價無市”的特征很明顯，您是如何看待這點？

　　孔軍：廈門現(xiàn)在的常住人口基數(shù)不到400萬人，深圳約有1200萬人，韓國首爾也有1200萬人，但是首爾的平均樓價在人民幣3-4萬/平，只要有人的地方，那么樓價往上走的空間就會越大，其堅挺性也會越大。廈門的流動人口基數(shù)非常大，雖然常住人口的數(shù)據(jù)不大，但有廈門暫住戶口或在廈工作的人的數(shù)量是非常大的。廈門的整體密度不小，但給人感覺整體比較精致，所有的資源都集中在島內，使得島外的房價不可能不漲。目前大批量的剛需轉到島外置業(yè)，島外的住宅均價也到了1.5萬元/平，有些甚至到達2萬元/平，很多人覺得是“有價無市”。

　　目前遇到很多人因為首付分期、政策放寬都會選擇去買房，因為確實沒房住，租房的租金每年也有5%-10%的漲幅，生活壓力也很大。居住一定是剛性的需求，包括首改甚至再改都要改變一個思路，購房一定是一個剛性需求，買來一定是要住的。從這個意義上來說，廈門這么多人、這么少的量怎么會“有價無市”呢？房價只要不是那么大幅地往上走，或者是有一點回調的空間、讓利，很多購房者都會出手。

　　如果說是“有價無市”那么投資客沒有了、居住客也沒有了，但目前投資客確實少了，真正剛性的剛性需求的量還是很大的。沒有人去買叫“有價無市”，還有很多人在觀望，那么問題是如何打破這樣一種觀望的態(tài)勢。隨著政策的放寬，觀望的情緒是有所緩解，只要有合適的時機，購房者還是可以分分鐘入市。

　　4.整個政策利好頻現(xiàn)，整個三月份是一周一條利好，整個綜合的效應從長期上看，廈門樓市“一半海水、一半火焰”的窘況會被打破回到“量價齊升”的軌道？

　　孔軍：現(xiàn)在持續(xù)不斷地推出政策只能說明一個問題：市場還是比較嚴峻的，否則不可能出這么多政策。按照我自己的預判，今年會是一個平穩(wěn)健康的發(fā)展，房地產依然是地方財政的重大支柱，毫無疑問還會陸續(xù)有新的政策出臺。

　　我自己也會有一些判斷：降息還會有，未來推盤的節(jié)奏還會有更靈活的方式，開發(fā)商也會有一些利好回饋給購買者，比如現(xiàn)在的住宅帶精裝修，未來在配套上的投入上也會加大，擁有真正的產品附加值和配套價值，讓買房人更有溢價期望方面多做努力。

　　將來會不會出現(xiàn)“量價齊升”的局面？我覺得還是比較有希望的。今年在去庫存的背景下，量是有可能往上走，但價格肯定會存在幾家歡樂幾家愁的局面，有些樓會通過附加值提升得到小幅反彈的機會，有些樓也會小幅回調。如果再出一下政策，也不會令市場出現(xiàn)大幅反彈的局面。還是這個判斷：如果市場特別好，也不會出臺這么多政策。

　　結語：廈門房價的堅挺性還能維持多久？ 廈門房價憑什么這么堅挺？廈門房價是否真的如同當年站在6000點的股市？“有價無市”的格局是否真的形成？市場壓力下廈門房價是否會進入下降通道？當下在談論廈門房價時，總逃不過這些問題。事實上，廈門樓市仍處于深度調整期，住宅用地的供應依然處于緊張狀態(tài)，“面粉”貴過“面包”，城市的吸附性在日益增強，仍然存在旺盛的市場需求，在眾多政策利好效應的釋放下，房價大幅下調的可能性幾乎為零。但在庫存壓力下，第二季度房企仍以走量為主，短期內房價整體大幅上漲的可能性不大,會呈現(xiàn)幾家歡樂，幾家愁的局面。

　　（海西地產網 吳淑惠輯）