正處發(fā)展好時機

　　在今年漳州兩會上，圓山新城的發(fā)展再度引人矚目。漳州市政府工作報告明確，以人為核心推進新型城鎮(zhèn)化，加快實施“中心南移、跨江南擴、面海拓展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，今年，將加緊九龍江西溪南岸規(guī)劃建設，著力推進圓山新區(qū)開發(fā)，加快形成“一江兩岸”的城市發(fā)展格局。

　　據(jù)了解，圓山新區(qū)的開發(fā)，將把龍海九湖至漳浦馬口作為先行啟動區(qū)，沿著324國道兩側，將統(tǒng)一規(guī)劃建設體現(xiàn)閩南古厝文化特色、綠道串聯(lián)成線、與花卉苗木產(chǎn)業(yè)相融合的閩南生態(tài)文化博覽城，重點推進圓山新區(qū)開發(fā)“一廊、一園、九湖”（閩南生態(tài)文化走廊、閩南文化博覽園、圓山片區(qū)九湖水系），建成“田園都市、生態(tài)之城”的核心區(qū)。

　　“漳州已經(jīng)沒有第二塊土地擁有這樣得天獨厚的優(yōu)勢。”在漳州規(guī)劃人士眼中，南岸片區(qū)所具有的山水生態(tài)環(huán)境、文化特色資源和區(qū)域性綜合交通樞紐優(yōu)勢，是漳州其他區(qū)域所無法比擬的，發(fā)展成為田園都市富美漳州的核心區(qū)，具有先天基礎優(yōu)勢。

　　所謂的圓山新城，指的是漳州九龍江往南的大片未開發(fā)的原生態(tài)土地。圓山新城的規(guī)劃控制區(qū)，涉及龍海顏厝、九湖、程溪3鎮(zhèn)，及薌城橋南片區(qū)西橋辦事處，還有漳浦花博園區(qū)域，總共400平方公里。其中，新城核心區(qū)范圍為：北至九龍江、南至龍廈高速鐵路線、東至西溪橋閘、西至圓山西側，即現(xiàn)在的顏厝、九湖大部分區(qū)域以及薌城橋南片區(qū)用地，面積約58平方公里。

　　這里簇擁著漳州城市名片片仔癀總部、千年古剎南山寺、漳州市水仙花的故鄉(xiāng)、花卉交易集散所在地……堪稱物產(chǎn)富饒之地。2012年以來，漳州動車南站的投入使用，使得這里成為區(qū)域性綜合交通的樞紐，成為來往旅游人群的集散之地。

　　一直以來，圓山區(qū)域的橋南，被市民喻為漳州的“浦東”。與市區(qū)僅僅一橋之隔，漳州的“浦東夢”正在付諸實踐，圓山新城的開發(fā)建設正在迎來最好的時機。

　　開發(fā)商密集考察

　　“我們?nèi)タ疾爝^，橋南人口密集，住房條件亟待改善的人較多。”欣隆盛世總經(jīng)理黎志宗對于圓山新城的開發(fā)前景評價很高，他說，欣隆盛世在龍文區(qū)還有一個新盤，但相比較之下，他認為圓山新城未來的發(fā)展甚至要好于龍文區(qū)。

　　正是看中這樣的機會，眾多開發(fā)商在2013年的年度土拍中，對圓山新城出讓的第一塊純住宅地塊發(fā)起“圍攻”。最終，漳州欣隆盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以2.36億元的價格拿到2013G04地塊，樓面地價1450.19元/平方米。

　　盡管開發(fā)的時機被看好，但圓山新城的開發(fā)同時面臨著現(xiàn)實的成本問題。欣隆盛世總經(jīng)理黎志宗告訴記者，總建筑面積約16萬平方米，需要配套規(guī)劃建設的安置房達到4萬多平方米，占到整個小區(qū)建設的很大一部分比重。政府以較低的價格回購安置房，開發(fā)商必須考慮大量建設安置房的成本問題。

　　盡管缺少大項目，但進駐圓山新城的第一家房企已經(jīng)在醞釀自己的想法。欣隆盛世總經(jīng)理黎志宗告訴記者，我們不但按照要求做安置房，還要做漳州最好的安置房小區(qū)。對于圓山新城的開發(fā)嘗試，欣隆盛世希望做出品質(zhì)感較強的安置社區(qū)，來提升整個社區(qū)的品位。

　　房價不賣到7字頭以上，開發(fā)商就很難賺到錢。”行業(yè)人士告訴記者，圓山新城的開發(fā)是樓市的新機會，但必須考慮現(xiàn)實成本，是比較高的拆遷安置成本。在機會和現(xiàn)實的博弈當中，一旦認為機會大過成本，拿地的熱情就會被點燃，開發(fā)商嘗試“做第一個吃螃蟹的人”，必須充分考慮現(xiàn)實的成本問題，需要謀定而后動。

　　“拆遷安置成本較高，很多開發(fā)商信心不足，這是2012年市場遇冷時，圓山新城推出地塊流拍的主要原因。”中天置業(yè)總經(jīng)理鄭詩德認為，土地市場火熱的2013年，銷售市場的火爆帶動開發(fā)商的投資熱情，同樣一塊地塊，7家房企輪番舉牌，經(jīng)過71輪叫價，才最終落槌，競爭之激烈、落差之大讓人嘆為觀止，這也從側面說明，開發(fā)商對圓山新城的投資價值已經(jīng)有所改觀。

　　未來市場潛力大

　　目前，漳州老城區(qū)的新房供貨逐漸減少。近三年來，市區(qū)土地供應逐漸飽和，漳州可供開發(fā)的大規(guī)模地塊正在逐步往市郊延伸，沿江一帶的地塊已經(jīng)基本上被劃走。與市中心僅一橋之隔的圓山片區(qū)，是漳州僅有未被開發(fā)的江景地塊，無疑具備絕佳的地段優(yōu)勢。業(yè)內(nèi)人士認為，與老城區(qū)相比，圓山新區(qū)性價比優(yōu)勢將會比較明顯，未來的潛力還有很大的上升空間。

　　“從初步的規(guī)劃意向上來看，道路兩側將會率先進行土地運作。”漳州市城市規(guī)劃設計研究所相關人士介紹，在初步的規(guī)劃意向上，圓山片區(qū)的發(fā)展布局將從西部到東部，再到中部的空間順序，其中西洋坪路至西環(huán)城路、龍江南路兩條主干道兩側將率先進行地產(chǎn)開發(fā)。今后，圓山片區(qū)將建設大型公共配套和旅游配套項目，正在有意識地引入大項目。

　　從時間推進上看，圓山新城建設以“三年打基礎、五年見成效、十年成規(guī)模”為愿景，經(jīng)過幾年的努力，圓山新城風景如畫的雛形將逐步展現(xiàn)。業(yè)內(nèi)預測：“如果說漳州的前十年屬于東部新城，那么后十年將是圓山片區(qū)發(fā)力的十年。”

　　目前，在圓山新城發(fā)展過程中，基礎設施和重點項目建設加快。漳州佰翔圓山酒店去年12月26日正式開業(yè)。酒店位于市區(qū)戰(zhàn)備大橋南端，總投資7億多元，總建筑面積近7.7萬平方米，按五星級標準打造，分為商務酒店與溫泉度假兩個主要功能區(qū)，可滿足商務、度假、旅游等多種需求。

　　大致完成龍江南路景觀提升、西環(huán)城市片林、九湖公園、荔枝海公園及綠道建設，今年，還將建成奧體中心，開工圓山大道，并在未來沿市區(qū)南江濱建設南江濱路和南江濱公園，將把公共設施南移，給市民提供公共性、開放性的平臺，形成濱江天際線、景觀線，增強岸線的公共性。通過“119”等重點項目建設和突破，加快圓山新城建設步伐，構建“一江兩岸”的城市格局。

　�。êＮ鞯禺a(chǎn)網(wǎng) 徐曉虹輯）