近日，立丹行機構(gòu)·泉州公司發(fā)布《2013年泉州市區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié)及2014年預(yù)判》認為，2014年，預(yù)計市場放量低于2013年，市場稀缺性進一步凸顯，房價上漲預(yù)期明顯。 2014年，競爭將集中在東海及江南板塊，城東洛江板塊將逐漸在樓市舞臺上淡出，新競爭格局將逐漸形成。

　　觀點|2014年房價上漲預(yù)期明顯

　　泉州市區(qū)房價上漲預(yù)期明顯，將追隨福州、廈門。土地放量步步減少，稀缺性顯現(xiàn)，在2013年實現(xiàn)商品房量價齊漲，商品房成交量超過土地供應(yīng)量。2014年，預(yù)計市場放量低于2013年，市場稀缺性進一步凸顯，房價上漲預(yù)期明顯。

　　從2010-2013年泉州市區(qū)土地成交與商品房成交對比圖可以看出，土地放量在步步減少，從2010年的440萬㎡，到2013年的180.3萬㎡，縮減59%，而土地稀缺性逐漸顯現(xiàn)，樓面價從2010年的1367元/㎡，到2013年的2016元/㎡，漲幅47%。同時商品房的成交價格漲幅亦是十分明顯，四年漲幅25%，其中住宅漲幅36%。

　　2014年住宅成交量難超2013年，上半年進入調(diào)整期，下半年成交量逐步上升。2013年成交的暴漲，已透支部分未來的需求，而且，從2014年各板塊的預(yù)計入市體量來看，2014年上半年，市場將進入調(diào)整期，下半年隨著成交將逐步上升，預(yù)計全年成交量難超2013年。

　　2014年泉州樓市將形成新格局，江南板塊的崛起將進一步截留其他板塊的安永德客群。2014年，新競爭格局將逐漸形成。競爭將集中在東海及江南板塊，城東洛江板塊將逐漸在樓市舞臺上淡出。市中心目前可售量急缺，但待售項目7個，2014年仍將占據(jù)一席之地。

　　數(shù)字|6組數(shù)字呈現(xiàn)最真實的2013

　　“180萬㎡”VS“2016元/㎡”

　　“成交總建筑面積180萬㎡”——本年度，土地成交總建筑面積為180萬㎡，同比下跌18.5%，經(jīng)歷了2010年的歷史高位后，土地放量逐漸減小，已連續(xù)3年出現(xiàn)土地成交總建筑面積下跌，2013年土地成交總建筑面積創(chuàng)近四年新低；

　　“成交土地樓面價2016元/㎡”——2013年總體樓面價以2016元/㎡居歷史高位，首次突破2000元/㎡。土地成交格局的變化是導致樓面價上漲的主因，一方面受物業(yè)供應(yīng)格局的變化，今年商用地塊出讓規(guī)模占比較大，導致樓面價上漲；另一方面，出讓的商用地塊主要集中在老城區(qū)（力標地塊、百腦匯地塊等），超過5000元/㎡的樓面價拉高了全市整體的樓面價水平。

　　“255.2萬㎡”VS“233.8萬㎡”

　　“商品房供應(yīng)255.2萬㎡”

　　——2010-2012年泉州市區(qū)商品房供應(yīng)較為平穩(wěn)。而本年度樓市商品房加大供應(yīng)，合計供應(yīng)255.2萬㎡，同比大漲52%，創(chuàng)下歷史新高。

　　“商品房銷售233.8萬㎡”

　　——2013年全市商品房銷售233.8萬㎡，同比大漲60%，亦創(chuàng)下歷史新高。而之前2010-2012連續(xù)2年下跌。本年度在上半年政府換屆的政策刺激下與開發(fā)商加大開發(fā)力度增加供應(yīng)，市場需求旺盛，一改往年的銷售頹勢，止跌大漲。

　　“196.5萬㎡”VS“195.1萬㎡”

　　“住宅供應(yīng)196.5萬㎡”——隨著2012年中住宅市場回暖的影響，本年度各大開發(fā)商加大開發(fā)力度，增加供應(yīng)，結(jié)束連續(xù)三年供應(yīng)減少的趨勢，迎來大爆發(fā)。全年共供應(yīng)住宅196.5萬㎡,同比增長70%，創(chuàng)歷史新高。

　　“住宅銷售195.1萬㎡”——隨著市場的放量（放量的同時，產(chǎn)品的性價比亦有提高，如精裝修或較高的贈送面積或?qū)W區(qū)房或投資潛力十足的地段），以及溫和政策與信貸的綜合刺激下，市場需求旺盛，住宅銷售195.1萬㎡，同比增長69%，創(chuàng)歷史新高。

　　“9410元/㎡”

　　“住宅成交均價9410元/㎡”——在中央對房地產(chǎn)溫和調(diào)控的前提下，全年房地產(chǎn)出現(xiàn)價格快速上漲的勢頭，2013年全市住宅成交均價為9410元/㎡，同比去年大幅上漲1070元/㎡。城東-洛江、東海、北峰板塊的大部分項目均紛紛破萬（均價主要受洛江片區(qū)的項目綜合拉下），可以說泉州已全面進入房價“萬元時代”。

　　“70-90”VS“120-144”

　　“進一步去投資化、總價壓力下單套需求面積減小”——70㎡以下的投資性產(chǎn)品的供應(yīng)占比明顯縮小、70-90㎡的首置產(chǎn)品供應(yīng)占比大幅上升。隨著單價的上漲，客戶需求的戶型面積不斷縮小。2013年，100-120㎡的產(chǎn)品供應(yīng)及成交占比上升明顯，70-90、90-100㎡的成交占比上升，120-144㎡的產(chǎn)品成交占比大幅減小。

　　“150.7萬㎡”VS“9個月”

　　“市區(qū)住宅存量150.7萬㎡”——截至2013年12月底，全市商品住宅在售存量150.7萬㎡，去化周期約9個月，保持低位運行。今年以來開發(fā)商在加大供應(yīng)量的同時，銷售情況也較為樂觀，因此整個存量保持在低位運行，而隨著各板塊價格的快速上漲，未來的庫存壓力仍需謹慎對待。產(chǎn)品線：70-90㎡、120-144㎡面積段是庫存最多的產(chǎn)品，同時以當前的去化水平看，亦是庫存去化最快的產(chǎn)品，去化周期僅為5.5月、7.6月。

(海西地產(chǎn)網(wǎng) 陳煜輯)