“一房多賣”“千億騙子”“黑心千億”“還我血汗錢”“合同詐騙”…上個月，烈日炎炎下一群拉著橫幅，手舉白旗幟的市民圍堵在千億商業(yè)城入口，過往市民紛紛駐足圍觀。據(jù)了解，這支憤怒的“討伐”隊伍正是千億商業(yè)城一期的【新業(yè)主】，鬧事的原因在于控訴千億商城“一房（鋪）多賣”，千億現(xiàn)場甚至有“擁護(hù)毛主席，嚴(yán)懲貪官”等“激進(jìn)”言語，引發(fā)不小的轟動。

　　據(jù)小編走訪了解，目前千億商業(yè)城一期運營的商鋪多達(dá)600多家， 目前大部分商鋪均已二次賣出。由于首期業(yè)主（即寶洲市場等商戶）進(jìn)駐時與千億商業(yè)城開發(fā)商所簽合同為期15年，即新業(yè)主將在15年后才能享受這些商鋪的使用經(jīng)營權(quán)，而由于資金問題，開發(fā)商承諾給新業(yè)主的租金回報并未及時兌現(xiàn)，因此出現(xiàn)“一房(鋪）多賣”“合同詐騙”等控訴。
 

千億商業(yè)城（一期）實景圖

上個月一期業(yè)主鬧事現(xiàn)場

　　

　　提起千億商業(yè)城，泉州人并不陌生。作為海西規(guī)模最大的小商品批發(fā)城（包含二三期），千億商業(yè)城擁有10萬平方米的商業(yè)體量（含二期），項目共三期，一期從2009年底開業(yè)至今，經(jīng)營態(tài)勢良好，商戶生意紅火，商城日趨繁榮。而其二期-千億商帆，項目從2011年籌備到去年11月項目落架，而今工程卻“戛然而止”，原定“2011年年內(nèi)落成開業(yè)”的起航之日一拖便是3年。據(jù)知情人士透露，目前千億商帆因資金等多重問題被迫停建，項目現(xiàn)已全部抵押給銀行。作為福建省政府重點扶持的項目，千億商帆并未延續(xù)一期項目的繁榮，從11年的信心起航到14年的負(fù)債停工，這3年來它究竟經(jīng)歷了何等風(fēng)雨？

　　

　　在此之前，我們不妨回頭看看千億商業(yè)城，這個曾被稱為“泉州商業(yè)史上的一個奇跡” ，一期是怎樣的繁華景象？

　　

　　★回顧>>>千億商業(yè)城一期

　　

　　創(chuàng)造泉州商業(yè)奇跡 投資者的財富搖籃
 

千億商業(yè)城一期效果圖

　　

　　千億商業(yè)城一期，占地約2萬㎡，商業(yè)面積約4萬㎡，分為服飾廣場和千億大街（一二層），共有商鋪600余間，面積3.3萬平方米，業(yè)態(tài)定位為小商品批發(fā)與零售綜合商業(yè)城。其中，服飾廣場位于千億商業(yè)城地面層，300多間旺鋪，以服裝、配飾為主，千億大街則集飾品、精品、工藝品批發(fā)于一體。其主要商戶由原寶洲小商品市場的1/2商戶搬遷進(jìn)駐，其余商戶則來源于舊車站批發(fā)市場、浙江義烏、廣東、莆田、福州等地的飾品、玉器商戶。

　　2009年年底千億商業(yè)城正式開業(yè)，做為一個新興的商業(yè)區(qū)，其發(fā)展迅速。在短短一年多里，近700個鋪位招商100%完成，一、二層小商品批發(fā)市場創(chuàng)造商業(yè)奇跡，2010年市場交易量同比原寶洲市場增長30%，日均人流最高突破5萬人次。市場更是輻射大泉州周邊各縣市，成為廈門、臺灣、三明、寧德、南平、龍巖、莆田、漳州、汕頭等海西區(qū)批發(fā)區(qū)域采購中心，如若加上規(guī)劃中的二、三期，它將是目前海西最大的小商品批發(fā)市場之一。它的發(fā)展甚至超越其他市場5年方能興旺的歷史規(guī)律，創(chuàng)造了泉州商業(yè)史上的一個奇跡，被稱為“投資者的財富搖籃”。

　　

　　縱觀商場發(fā)展歷程，一個剛孕育的商場想要達(dá)到真正生意興隆，需經(jīng)過3到5年的培育期，而千億商業(yè)城一期卻能在短短的兩年多的時間里迅速繁榮并發(fā)展至今，一方面源于其得天獨厚的位置、交通、物流配套及未來二、三期規(guī)模的等優(yōu)勢。千億商業(yè)城位于泉州核心商業(yè)津淮街東段，位居城市市區(qū)中心，作為泉州市現(xiàn)代化的小商品批發(fā)新中心，周邊聚集了麥德龍大賣場、國貿(mào)商城shopping-mall、云谷精品建材城、金帝建材市場、永輝超市大賣場、現(xiàn)代家具廣場等批發(fā)零售市場，商圈氛圍濃厚，得到眾多商戶的熱烈響應(yīng)，希望扎根落腳經(jīng)營；另一方面，也是最主要的商業(yè)優(yōu)勢，得益于2012年寶洲小商品市場的搬遷，1/2近400多戶的原有商戶進(jìn)駐無疑為其前期招商提供了重要保證；此外，出外考察，對義烏、杭州、上海等國內(nèi)外知名商品市場進(jìn)行調(diào)研和學(xué)習(xí)，不斷優(yōu)化和升級經(jīng)營業(yè)態(tài)，一定成程度受到義烏、廣東、舊車站批發(fā)市場、幸福街鞋業(yè)批發(fā)等外商和本地商戶的一致看好。他們的入駐，進(jìn)一步擴(kuò)大了批發(fā)市場規(guī)模，集群效應(yīng)明顯，也直接帶動二、三線小商品批發(fā)市場商戶發(fā)展壯大；最后，離不開政府對泉州商貿(mào)的支持。“自從1月辦理了商易通，生意是越來越紅火了，往來貨款在店里幾分鐘就能輕松搞定，實在是太方便了。”千億商城針織品批發(fā)商林先生笑逐顏開夸著商易通。短短一個多月時間，通過林先生介紹辦理商易通的用戶就近20戶，沉淀余額數(shù)百萬元。 2008年以來，泉州市郵政局就一直把“商易通+生意通”（簡稱“兩通”項目）作為一個戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)進(jìn)行培育；2011年在全市“兩通”項目專項營銷活動中，泉州局通過整合項目組、網(wǎng)點人員和商城管委會人員等各方力量，重點對萬祥小商品市場、千億商業(yè)城等30個專業(yè)市場進(jìn)行深度開發(fā)，走訪專業(yè)市場入駐商戶近500家，加辦“兩通”用戶200戶，很大程度助力了千億商業(yè)城一期的發(fā)展。
 

一期開業(yè)現(xiàn)場，原寶洲實力商家進(jìn)駐

開業(yè)現(xiàn)場，人山人海
 

　　可以說，千億商業(yè)城無論硬件還是軟件，在全省甚至是全國都是走在前列的。千億商業(yè)城的出現(xiàn)，為發(fā)展了多年已完成了最初積累。且正在求進(jìn)一步發(fā)展的泉州小商品市場提供了契機(jī)，入駐商戶無論在商品進(jìn)貨檔次還是在經(jīng)營服務(wù)意識水平上都借機(jī)完成了新的蛻變，推動泉州小商品市場的發(fā)展上一個新的臺階。據(jù)悉，2011年該商業(yè)城一間位置較偏的店面，經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費達(dá)到30萬元以上，而租金更是由早期的50元∕㎡飛漲到150元∕㎡。

　　據(jù)近日小編走訪了解，一期商業(yè)產(chǎn)品面積集中在20-100㎡，目前最小的20㎡商鋪，中等地段，對外租金可達(dá)4000元/月。即每平租金可達(dá)200元。而據(jù)一期擁有20平店鋪的業(yè)主表示，由于自己為原寶洲街的商戶，目前繳納商城的租金僅需800元。加之目前經(jīng)營穩(wěn)定，可以說一期業(yè)主無論是對外轉(zhuǎn)租或自營，當(dāng)初的投資無疑是明智而長遠(yuǎn)的。   

　　

　　★現(xiàn)狀>>>千億商業(yè)城二期

　　

　　資金斷裂“破產(chǎn)不成”  千億商帆起航或遭“滑鐵盧”
 

位于一起旁的千億商帆去年底落架，至今已停工，外圍廣告可見

　　

　　回歸千億商業(yè)城二期，千億商帆占地10.5畝，總建筑面積3.5萬平方米，商鋪322間，是集批零商貿(mào)、辦公、公寓于一體的商業(yè)綜合體。有別于一期，二期項目以辦公寫字樓、酒店為主。在一期成功運營的基礎(chǔ)上，千億商帆也在不斷學(xué)習(xí)，不僅學(xué)習(xí)一線城市先進(jìn)開發(fā)經(jīng)驗，也學(xué)習(xí)開發(fā)商例如萬達(dá)、大江、海景等對外考察方式。2011年7月千億商業(yè)城組織考察隊赴義烏、杭州、上海等國內(nèi)知名的小商品市場調(diào)研學(xué)習(xí)，為千億商業(yè)城二期和三期的規(guī)劃運營做準(zhǔn)備。

　　

　　同年，千億商帆商鋪開始接受預(yù)定，當(dāng)時千億公司招商部負(fù)責(zé)人就曾表示：“每天電話預(yù)定、上門拜訪預(yù)定商戶眾多，現(xiàn)在二期商鋪求租預(yù)定率是可經(jīng)營性商鋪的3倍以上。”稍顯諷刺的是，原定的“2011年內(nèi)開業(yè)”卻未能實現(xiàn)。2012年，更有相關(guān)媒體報道稱截至12年10月千億商帆意向求租者已高達(dá)1000多戶，意向求租率高達(dá)200%以上。然而在2011年就“正建設(shè)中的二期”卻是在去年才遲遲出地面并落架。如今，更有“資金斷裂””拖欠款項““破產(chǎn)不成“等負(fù)面消息流出。

　　據(jù)知情人士透露，目前千億商帆因資金問題已全部抵押銀行，無法進(jìn)行商業(yè)招商和買賣，起航面臨重大困難。而資金短缺并未空穴來風(fēng)，除了從項目抵押和工程停建可見外，千億地產(chǎn)公司于今年在網(wǎng)絡(luò)公開的二期項目租賃融資情況均可證實，2012年某官方論壇更有“千億商業(yè)城拖欠代理公司泉州東禾21不動產(chǎn)公司百萬傭金城”等負(fù)面消息。此外，小編走訪發(fā)現(xiàn)，位于一期二樓的千億售樓部也已從去年就大門緊關(guān)，透過玻璃千億商帆的項目沙盤還尚可見，樓未空但空無一人，這樣的結(jié)果不禁令人唏噓。
 

去年就已關(guān)閉的售樓部，透過玻璃，二期千億商帆的沙盤、區(qū)位圖依稀可見

　　

　　相比一期，千億商帆定位雖有所改變，然而在批零商貿(mào)這塊，一期的區(qū)位優(yōu)勢仍然存在，甚至可以說更優(yōu)。一方面，作為泉州市和豐澤區(qū)兩級政府扶持的重點商業(yè)項目，千億商城開業(yè)3年多來，依托本地針織服裝、日用百貨、茶葉茶具等產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，已形成購、銷、儲、運一條龍服務(wù)和網(wǎng)絡(luò)，培養(yǎng)出一大批本地大經(jīng)營戶、大批發(fā)商、大貿(mào)易公司，這為二期的商貿(mào)運營不僅提供了良好的借鑒經(jīng)驗和運營渠道，更增添了信心；另一方面，由于千億商業(yè)城二、三期工程均地處泉州不可復(fù)制的市中心地理位置，將形成三位一體、競相呼應(yīng)的旺鋪商業(yè)圈。

　　早在2010年底，官方消息就稱，由于泉州幸福街鞋業(yè)批發(fā)市場和舊車站的小百貨批發(fā)市場已老化，不適應(yīng)社會需求，確定數(shù)百家經(jīng)營商戶將搬遷至千億商業(yè)城二期、三期。而在這種立新棄舊發(fā)展趨勢下，千億商業(yè)城也越來越受社會的青睞，小百貨商戶的意向求租率才出現(xiàn)高達(dá)200%的現(xiàn)象；此外，據(jù)小編了解，在去年的新一輪基準(zhǔn)地價修編中，商服用地一級區(qū)范圍在原來鐘樓、百匯、大洋百貨和新華都等老商圈基礎(chǔ)上，將寶洲浦西萬達(dá)區(qū)域、東海片區(qū)、城東中心區(qū)等納入范圍，二級區(qū)調(diào)整則在原二級區(qū)基礎(chǔ)上擴(kuò)圍，其中東南方向涵蓋了天虹百貨-國貿(mào)商城商圈、千億商業(yè)城以及云鹿路東側(cè)等。商服用地的擴(kuò)圍，帶來的是級別基準(zhǔn)地價不同程度的上漲，這無疑進(jìn)一步提升了千億商業(yè)城的土地價值和商業(yè)價值。
 

二期租賃融資

目前，千億商業(yè)城商會成立一周年的橫幅還掛在二樓

　　

　　其實，從千億商帆最初的籌備開始，千億公司一直都在為其做出努力。在一期商業(yè)成功的基礎(chǔ)上，仍為了不斷優(yōu)化和升級經(jīng)營業(yè)態(tài)。千億資產(chǎn)管理（泉州）有限公司借鑒浙江義烏國際商貿(mào)城、杭州四季青服裝城、上海輕紡城市場的先進(jìn)做法，2011年先后考察多地為其招商做準(zhǔn)備；作為福建省政府重點扶持項目，2012年泉州千億房地產(chǎn)有限公司與中國建筑第三工程局有限公司所屬第二建設(shè)公司就千億商城二、三期（千億商帆和千億大街）項目簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，為工程提供優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量保證；2013年6月泉州千億商業(yè)城舉行商會成立慶典暨金融機(jī)構(gòu)授信儀式舉行，標(biāo)志千億商城商會成立，泉州市郵政局和豐澤區(qū)千億商業(yè)城商會簽訂了快遞、電子商務(wù)、信息咨詢等服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議；中國郵政儲蓄銀行泉州市分行向豐澤區(qū)千億商業(yè)城商會授信5億元人民幣，用于支持商會會員的經(jīng)營和發(fā)展...無論是政府支持，還是千億公司自身的舉措，并未挽救“胎死腹中”的千億商帆，這不得不讓我們把目光集中在開發(fā)商身上。

　　

　　在多重優(yōu)勢下，千億商帆的運營仍然遭遇“滑鐵盧”，在眾多原因的背后，泉州辦公商業(yè)環(huán)境和開發(fā)商自身的商業(yè)運營管理能力成為最大的關(guān)鍵。

　　

　　★泉州辦公商業(yè)環(huán)境多重影響  16年品牌開發(fā)經(jīng)驗遭遇新挑戰(zhàn)
 

“千億大廈”于1999年12月榮獲第十三屆中國建筑工程最高獎——“魯班獎”
是福建小高層建筑首項國家優(yōu)質(zhì)工程

　　

　　作為香港千億集團(tuán)旗下獨資企業(yè)，泉州千億地產(chǎn)有限公司，自1995年3月成立以來，在泉州已先后開發(fā)了已先后在泉州開發(fā)了千億大廈、千億華園、千億山莊、千億商業(yè)城（一期）四個優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，擁有19年品牌開發(fā)經(jīng)驗，成為泉州品牌發(fā)展商。其中，公司首個開發(fā)項目“千億大廈”于1999年12月榮獲第十三屆中國建筑工程最高獎——“魯班獎”，是福建小高層建筑首項國家優(yōu)質(zhì)工程，實現(xiàn)了福建省高層建筑在該獎項上零的突破；第二個項目千億華園于2002年建成，被專家學(xué)者譽(yù)為中國建筑設(shè)計史上的一次重大突破及中國未來的名建筑；公司著力開發(fā)的第三個項目“千億山莊”，是位于泉州市區(qū)的500畝大盤，其中包括千億山莊高檔別墅區(qū)，以其皇家豪宅的至高定位，在僑鄉(xiāng)掀起了一股終極置業(yè)的熱潮，2005年榮獲“亞太（國際）人居環(huán)境獎”，而超７萬平米的千億商業(yè)城一期也被成為泉州史上的“商業(yè)奇跡”，可以說戰(zhàn)績累累。

　　

　　然而，不難發(fā)現(xiàn)，千億前三個項目均為住宅項目，且運營時間均為早期，而千億商業(yè)城是千億地產(chǎn)在泉州的第一個商業(yè)項目。可以說相比商業(yè)，千億地產(chǎn)公司在住宅運營方面開發(fā)和管理經(jīng)驗都更為豐富，初試商業(yè)收獲成功的經(jīng)驗和運營管理能力尚不足支撐商業(yè)的持續(xù)開發(fā)和發(fā)展。從一期業(yè)主的鬧事事件到而二期的停工抵押情況看，千億地產(chǎn)公司近20年的品牌開發(fā)經(jīng)驗正在遭受商業(yè)開發(fā)的新挑戰(zhàn)。

　　

　　此外，從千億商帆“集批零商貿(mào)、辦公、公寓于一體的商業(yè)綜合體”的定位來看，泉州作為閩南金三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)之一，自古商貿(mào)往來活躍，批零商貿(mào)在泉州同樣有根可循，加之一期的成功運營經(jīng)驗和二期自身的商業(yè)優(yōu)勢，商貿(mào)運營招商并無困難，公寓住宅同樣不用擔(dān)心。反而最難的在于辦公寫字樓的運營。一方面，寫字樓在泉州商業(yè)環(huán)境中，并不被大眾所“親睞”，更多的是以小區(qū)租房辦公為主，例如客運中心站一帶的碧水灣、金帝花園等小區(qū)均有小區(qū)辦公出租；另一方面是周邊辦公業(yè)態(tài)的沖擊。近兩年，隨著大牌房企的相繼進(jìn)駐，泉州綜合體遍地開花，商業(yè)更是迅速拔起。就千億商業(yè)城而言，就近云鹿路就聚集了鯤鵬大廈、國貿(mào)商城、科技大廈等寫字樓，稍遠(yuǎn)泉秀路有領(lǐng)SHOW創(chuàng)意辦公、豐盛大廈、金帝大廈、福華商廈等辦公樓，未來附近還將有東海泰禾商業(yè)...此外，車位配比一直是泉州最為困擾的問題，無論是住宅還是商業(yè)，在一定程度車位配比的不足將影響整個項目的運營。據(jù)了解，千億商業(yè)城一期的車位配比率嚴(yán)重不足，而已停止投建的二期及籌劃中的三期，將規(guī)劃近3000個停車位。這將一定程度上滿足未來的商業(yè)運營，然而項目的中途停止使得此車位配比毫無優(yōu)勢可言。
 

千億商帆對面的寫字樓已落成，外立面呈現(xiàn)

　　

　　昔日的“泉州商業(yè)奇跡”，如今面臨的卻是“停建””抵押“的局面。曾經(jīng)立志做大小商品市場規(guī)模，攜手二、三期推動小商品批發(fā)產(chǎn)業(yè)規(guī)模化集群經(jīng)營，全面助推小商品市場做大做強(qiáng)的泉州千億地產(chǎn)公司將如何突破重圍，破繭重生?現(xiàn)今，在千億商帆外圍的廣告上，我們還能看見"傳承歷史，重塑輝煌“的豪言，這座目前只有空架子的“商帆”未來是否還能再續(xù)一期繁華，成為海西具有地標(biāo)象征意義的商業(yè)航母，讓我們靜息以待。

　　

　　（海西地產(chǎn)網(wǎng) 徐曉虹輯）